内蒙赤峰海贝尔商业楼营销策划全案 19页

内蒙赤峰海贝尔商业楼营销策划全案第一篇海贝尔商业地产营销策划框架方案第二篇实际操作方案第三篇软文文案第四篇房产营销业务流程第五篇应用表格（部分）第五篇讲话稿（部分）第一篇海贝尔商业地产营销策划框架方案第一章、项口概况第一节、项目区位分析一、区位木项口位于新城区宝山路海贝尔游乐场西侧，周围居民区及院校建成后将带动消费市场启动，具有良好的升值潜力。二、经济指标（规划指标）（略）第二节、项目SWOT分析一、优势（S）1.项目自然环境本项目处于新区东北侧，与新区规划中的商业街南北相互响应，地势开阔，周边无遮拦，自然环境良好。2.交通环境木项目位于海贝尔游乐场西侧，6、9路公共汽车站点延伸至此后，将加强与新旧城区其他区位的交流。二、劣势（W）1.项目周边建设配套本项目因位于新城区，具有良好的人文环境资源，但除带来“人气”的海贝尔游 兀场外，项目周边还处于待开发阶段，如平民中学、职业技术学院等，致使木项目缺乏商业氛围，商铺投资者对项目认购存在犹豫。此地段的置业投资，具有前瞻性。2•地理环境处于新区东北侧，巴林街与王府街间，宝山路东。地理位置相对较为偏僻，投资者认购的积极性在实地考察后会受到地理环境的干扰。1.交通状况目前的公共汽车线路未能途经本项目区，相应商户、业主及雇员入驻后，工作与生活不方便，需开通公交车。三、机会点（0）1.政府规划开发的利好因素本项目被规划为集旅游、购物、休闲娱乐商业区，这一因索必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动地产市场的升温。2•客户资源优势项目周边发展正在进行，屮高档住宅与学校的消费需求将为本项目提供了大量的消费客户资源。3.海贝尔游斥场汇聚人气随着游乐场的知名度不断提升，木项目区位优势会带来人气的上升，而本项目可以“借势造势”。四、风险（T）1.市场因索与新区规划的主商业街形成竞争，如果与主商业街的概念相同，不能做到项目的差异性，则本项口述是具有市场竞争的风险。2.自身因素本项目的地理、消费群休等问题，可能会导致投资者在选择项目过程中过多的疑虑和慎重。如果在开发过程屮不能有效把握形象一-甜牌的战略，进而广告宣传销售的风险性和困难度是显而易见的。五、综合分析从帀场调研的结果分析，本项目的优劣势比较，机会与风险并存。唯一的方法就 是尊重市场、适应市场、顺应消费者的心愿，整合与木项目有关的各种要素，创造岀具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给-一需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。第二章、定位策略第一节、定位耍素分析木项目应深挖掘赤峰旅游市场，在旅游产品、旅游服务日益升温的赤峰，推出“专业旅游市场”的概念，來弥补旅游专业市场空门。以“专业市场+升值潜力”的双重魅力来吸引投资者。这一概念化的市场运作，对项目的开发者来说，投资经营风险会大大降低。对商铺投资人来讲，产品的附加值会大于产品的本身，提升了商品的“功能价格比”，这样符合经济学中的供给理论。第二节、项目定位定位原则：适应市场、创造差异性。定位：专业的旅游业服务市场专业旅游市场——塞外民族风情站式购物休闲娱乐第三节、商业配套的综合定位建设定位：以服务旅游业为主、以服务周围居民、学生为辅。1.网点规划建议本项目商业服务配套，如单纯为各小区屈民及学生服务，根据周边小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，产生经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果，唯-的办法就是耍制造岀差异性经营思路。做到既为居民、学生服务，又为旅游事业服务的原则，将服务面向全社会，来弥补购买力不足造成的不良后果。A区（南侧）超级市场、餐饮、网吧等休闲娱乐项目B区（北侧）旅游服务市场旅行社机构区/涉外事务服务区（岀国留学服务、外文翻译）/民族特色饮食服务区/交通票务区/旅游商品区（旅游纪念品、商务礼品）/地方土特产商务区/旅游景区办事机构区/金融、保险、法律服务区2.网点营销手段建议 针对项目情况，结合项目优劣势，建议采取以下几种营销模式，快速启动，使项目正常销售，达到资金快速回笼的目的。A.返租投资业主将买下的铺面，前2-3年交由发展商经营管理，发展商在业主交完房款后，一次性返还2-3年的租金。即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的网点。此方法可大大减少业主投资的风险性，减少业主对本项目投资的犹豫，增强项目的吸引力，实现快速销售的目的。B.引大商家入驻，小业主做房东。目前项目所在位置，周边将出现成片的居民生活社区及成规模的学校，人口的增加使得生活日用品及其他物品的消费量增大，适宜引进大型超市。建议发展商若能引入大商家进驻项目网点，小业主统一买下产权后一次性交由发展商联系出租给相关商家。这样既保证小业主稳定的租金收入，乂能减少进驻商家大投资风险带来的压力。第三章、项目经营与营销建议第一节、品牌经营战略一、以树立詁牌为主导运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项口开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产一一品牌形彖。品牌——信任度：投资业主对商铺的选择主要考虑地段，而在本项目的地段优势需要以概念的手法提出强化时，发展商的品牌就起到了非常关键的作用。城投百思特置业公司，通过有效的整合传播后，能使其产生信任度。品牌一一附加值：对开发商来说，品牌形象会逐渐积累，产生良好的品牌知名度、美誉度，这些都将直接影响销售。本项目如何成功运用品牌战略思想开发经营，是该项目成败的关键所在。二、品牌经营战略的实施要点1.制定项目品牌形象战略计划。 导入项目品牌形象战略，以项目的独特形象树立品牌。1.制定项目实施战略。以项目形象战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的各个环节当屮，使Z通过传播來提高知名度和美誉度。第二节、营销战略一、卖点整合1.概念卖点展望未来，升值无限。旅游服务、购物、休闲娱乐街。2.规划卖点A以赤峰市人文资源、口然资源为文脉，以旅游资源开发为底蕴。B经营公司提供专业服务，不断提升项目区形象，消解投资人后顾之忧。（客户对投资前景的疑虑：一旦将来开业不旺，所购买的商铺租不出去，投资等于付诸东流。）3.理性卖点A赤峰旅游专业市场B新区商业街旺铺C置业投资潜力股二、广告语：投资商铺，海贝尔商业地产增值潜力无限投资商铺不再是梦想，首付XX万元轻松当东家第四章、全程促销战略策略（略）第一节、立体营销方案与操作细则一、展点促销二、促销活动第二节、潜在投资人口碑宣传方案 第三节、其他类客源渠道拓展策略第四节、“牛头”连锁销售冲击策略第五章、广告策略第一节、广告原则1.广告以“攻心战”为首耍原则突破客户“自我”这个心理防线，同客户“本我”进行直接对话。如以诉求点推广做为创意根本的广告设计，对置业异常理智的赤峰人而言，可能产生只是“骗我上当”的心理反映。2.新投资理财项目项目商铺的销售立足点，是推广一种新的投资理财方式，但这种观点在进行广告宣传中，又不能太一直白，让客户感觉是别人对他“灌输”观点，应利用客户的自我感觉多做文章，用广告对其施加喑示，使其认为那是他自已的观点，进而“心服口服”的接受。第二节、平面广告方案（略）第三节、其他广告策略（略）第六章、公关促销策略（略）第七章、总结鉴于调研结果，成功企划咨询公司捉出以上针对本项目商铺销售的基本思路，详细销售文案经双方探讨签订合同后，如百思特置业公司认同，则完成并付诸实施。第二篇实际操作方案笫一章、商业楼“一托一”套销策略根据市场调查结果及销售活动分析，采取“一托一”的开发建筑与销售策略。以“一•托一”模式，避免发展商主观分割后造成实际销售中，销售人员与客户的销售概念混乱，产生不必要的麻烦。 “一托一”组合销售方法即同单位上下一、二层楼为组合单位，业主购买以此种方式为基木模式。如特殊情况，可以以i楼为基准，“一托二”“一托三”或更多。这样，就可很容易解决二楼销售的难题，余下一层经顶部修复后，仍可热卖。“一托一”便于解决业态格局分布业主及租户能按发展商意图选择购买商业厅的位置，从而不会出现“合理布局，销售后实际业态不符合初衷”的局面。同时，发展商统一业态布局、统一开发管理、统一引导铺面租赁，前瞻性的项目建设，基本解决业主购买商铺的后顾之忧。6.其他分割方法的弊端以“二托一”方式购买的业主范围较少，同时，这种分割会导致“死角”楼。如相邻楼业主分别采取“二托一”与“一•托一”2种形式购买，则必然岀现—•个二楼的“死角”。另外置业顾问的引导也是“双刃剑”，过于强调业主的购买商厅的组合方式，有可能会使其产生反感，产生不必要的麻烦。7.分割方法建议南区、北区组合成A、B、C、D、E、F6个区位。针对南、北两侧的各个区，采用“一托一”模式，制定对应相同的销售价格。（具体销售价格及区位划分内容详见《海贝尔游乐城商业楼价格定位策略》，2005年5月19口提交。）此种划分的优势在于清晰明了，置业顾问与客户易于就销售价格与商厅位置相联系。8.特殊购买方式因为在建筑中不改变一个商厅单位分为上下二层，并附有楼梯。对于岀现的特殊购买方式，如“一托二”情况，在完成销售后，发展商为另外一层的商厅无偿去除楼梯等障碍物。一般情况下，此梯对于业主来讲，仍然是有用途的，可以成为厅内建存货阁楼的梯子。9.置业顾问引导根据销售统一、管理统一、业态统一的原则，应形成置业顾问引导业主购买的形式为主，业主选取商厅位置的行为为辅。同时引导业主展望本项目的租售前景， 分析其购买商厅所能产生的出租或口营的业态，避免业主在选择时的盲目性。6.大型经营项目岀现情况如洗浴业需要一楼1个厅、二楼5-10个厅，则业主在向其岀租后需打通二楼各厅，在租期结束后再度个体经营时易产生不清的情况。如组织业主与租房户商讨租金、租期，商业楼牌IS悬挂，商业楼整体形彖后续塑造等问题。如出现统一租出经营后的问题，由公司统一解决，由租户、业主二方共同准备资金，待租期结束后，按市场价格建立隔离墙体，以恢复岀租前原貌。第二章、价格定位与单体分割方案通过综合分析，结合商业楼客观环境、人文环境等因素，现将价格定位、单体分割方案归纳如下：一、价格定位定价：（略）定价依据：（1）结合新城区总体发展规划，符合整休利益和长远利益。（2）与区位商业楼盘（锦绣花园、王府花园等）同比价格相当。（3）充分考虑商业楼所处地块优势，即建成后，整个游乐城将成为内蒙古东部地区规模最大的休闲娱乐场所。（4）商业楼主力业态为经营以室内娱乐项目和民族特色餐厅、休闲洗浴等项目。集“吃、喝、玩、乐、游”于一体，业态布局对租售有很大的吸引力。（5）70%的银行按揭，减轻投资人购买压力，刺激购买。（6）即将建设的职业学院、平民中学、第二初级中学环布游乐城周围，将构成庞大的主力口标消费群体，提高商业楼升值潜力。目标客户：（1）个体与私营企业老板（市内+旗县区城镇）该阶层通过创业已完成一定的资金积累，长期经营过程屮对“功能价格比”有着较清楚的认识。善于把握机会，对具冇升值潜力的项目定会介入。全市私营企业达4万户，个体经营者近7万人。该群体是本项口的主力口标客户。 （2）赤峰在外地的成功人士该阶层人士离开家乡后，到外地经过儿年的打拼，部分人员已经获得了成功，而他们的父母或直系亲属仍在木地。鼓励这部分人口己置业或为亲人置业理财，可能性很大。这类人员仅在北京就有2万多人，该群体是本项目期累的目标客户。（3）退休人员该群体较复杂，冇公务员、文化人、高级知识分子、国企老板等不同类型，不同收入来源。该群休大部分都有晚年发挥余热。利用手中积蓄再干一些事业的想法,木项目置业创业的特点符合这些人的心理。该群体是木项目预计的目标客户。（4）下岗买断人员金融系统、行政部门、国有企业及相关单位，经过改革裁减一部分人员。这部分人经过买断，手中拥有一定数量资金，加上先前积蓄，正寻找可置业可创业的项目。该群体数目虽少，也是我们项目的目标客户。（5）政府公务员特殊因索，决定该群体会成为我们项目的目标客户。5.客户心理承受价格根据调查，目标客户对本项目的心理承受价格要比我们预期的低，大致相差在200元/平方米左右。即一层4480元/平方米左右，二层2680元/平方米左右，均价3580元/平方米左右。针对客户的实际需要和心理承受价位,我们在5月25日一6月10H预售开盘期,6刀10日一一7刀10日蓄势造势期，可采取一定的促销措施。如果在7刀10日达到强销期和持续期，即理想的销售效果，可稳步恢复既定价格或竞卖炒高。二、单体分割建议为便于清晰区分，将各商厅从南至北依次排序01—82号，一层商厅设计为一1,二层为一2,（包括消防通道上的第二层单休商厅，也在排序代号之内。）例如第50号厅,则一层代号为50—1,二层为50—2。总体原则为“一托X”,特殊情况下为“二托X（X大于等于2）"。在二楼未售岀前，不能单售一楼。第三章、预售与开盘方案预售期（一）时间安排 1.预售期为5.25—31日。2.5.23—24日，售楼接待中心与工地包装。（23日完成方案，当日实施，确保24018：00前完成。）3.5.24H,媒休宣传启动。4.5.25E1，预售开始。促销原则坚持“卖涨不卖跌”的原则；坚持“好品牌、高价格的原则；坚持以实际出发，阶段性调整销售策略的原则；坚持客户需耍第一，共同发展，做强做大的原则。措施结合销控，贴底价销售，在保底价的基础上，尽量以较高的价格将房屋卖岀，根据客户的心理承受价格，对客户实行返补赠送方式，补充余款控制在200元/平方米。但规定客户只能享受其中一项促销待遇。（1）对釆用银行按揭购房者返补一半利息,计4.59%。（2）返补与200元/平方米总价相等的租金。（3）返补与200元/平方米总价相等的余热费。（4）返补与200元/平方米总价相等的装修费。（5）对大面积购买者，如1000平方米以上，可送临近住宅区（如吉祥家园与200元/平方米总价相等的住宅或车库一套；或补给本项目单体分隔后的小面积等价商厅或一层1.5米X16米通道。（6）送200元/平方米总价相等的保险（人寿、财险）。（7）送200元/平方米总价相等的出国旅游或外地旅游。（8）置业供5万元创业基金。 A.5万元为估算金额。B.按实际销售成交额，返回6%的现款。C.以基本户型上下两层217.44平方米左右、均价3680元/平方米计算，217.44平方米X3680元/平方米X6%=4.8^元。（计算与实际存在一定的误差，例如实际面积、销售价等。）D.此促销方法的优点：易于操作，销售人员能快速与意向购买者沟通传达优惠信息。以此优惠政策为准，后续制定优惠政策能顺利衔接。较之返租优惠方法操作起来无障碍。例如销借时承诺协助出租，有大型承租户进入时，难以保证与业主达成一致意见联体租出。媒体1.红山晚报A.5月24FI整版广告。《海贝尔游乐城商业楼形象概念》篇B.5刀270整版广告。《让你的资产N次方增氏》篇2.提交平面设计文案时间A.提交至百思特置业处。B・依据发布时间提交，依次为：5月23日8：30/5月26日8：30。开盘期（-）阶段促销时间1.5月31H—6月10H2.5月31日，总结预售结果、调整销售策略。3.6月1日，销售接待屮心进入开盘销售阶段。（二）媒体1.红山晚报5月31日整版广告。《一起翻身做业主》篇 6月1日整版广告。《海贝尔游乐城商业楼今日开盘》篇6月5日整版广告。《首付二十万，圆你拥有海贝尔游乐城商铺梦想！》1.提交平面设计文案时间提交至百思特置业处。8：30o依据发布时间提交，依次为：5月28日8：30/5月30日8：30/6月3日（三）商业网点促销活动1.目的：在大众中宣传本项目，扩大项目知名度。吸引部分目标客户，在开盘日到接待中心看盘。2.时间：5月30H—31日3•地点：红山区步行街南入口或文化广场2.主题：6.1海贝尔游乐城商业楼开盘3.形式：置业顾问发送资料，《致准业主的一封信》。4.宣传资料文案提交：提交时间为5月28H8：30,提交至百思特置业。（四）银行网点海报宣传1.目的：目标客户频繁川入此地，能有效传播项目信息。时间：6月1口2.网点选择：中国银行/工商银行/建设银行/农业银行/城市信用社，红山、松山区城区营业厅超过100平方米的网点。3.措施：A・网点入口处或厅内显著位置悬挂海报。B.保持有效悬挂期限不少于30天。4.实施步骤： A.协调银行，6月1FI完成。B.海报平面设计案提交时间5月3008：30oC.印制完成时间6月1日。D.海报悬挂时间6月2日。（悬挂工作曲银行统一组织布置，我方人员如去悬挂不能保证快速完成，既而达不到同时发布的效杲。同时，也容易因悬挂位置发生争议。）E.实施效果：应在6刀3日早全市城区主要银行网点均可见此海报。1.海报设计图稿及文案提交：提交吋间为5月28H8：30,提交至百思特置业。（五）6.1开盘日1・接待中心外端设置彩虹门，悬挂有“海贝尔游乐城商业楼今口开盘”字样条幅,播放强势震撼的音乐。2•销售人员接待咨询。1.到海贝尔游乐园内蒙古屯视台演岀现场派发宣传资料。2.当日游园人虽然会增多，但并非真正客户群体，所以不需要在当日展开大规模现场促销活动。在游园人光临接待中心时，销售人员对楼盘的介绍与前景升值展望，本身就是最好的扩大项目知名度的机会。三、销售控制1.在预售期内，优惠幅度应保持一致。2.在开盘期，调低优惠幅度，明确限定期限（6月1—10日），媒体与销售配合造势，刺激预售阶段意向购买者迅速认购。第四章、商业楼六•一开盘方案新闻发布会1.时间：5月29日2•地点：新区海贝尔游乐城广场置业接待中心内3.拟邀请媒体：赤峰日报/红山晚报/内蒙古晨报赤峰版/赤峰电视台《新闻节目》/广播电台《新闻节目》，以上各媒体记者。4.内容：内蒙古规模最大游乐城商业楼将在6月1日隆重开盘，开盘Z日冇重 要“慈善活动”需向社会公布。1.费用：记者招待500元。见后）媒体合理交叉，形成图、文、声相互补充，哄托开盘“隆重、热烈”的气氛。（略）第五章、商业楼试运营计划目的与意义部分目标客户对商业楼能否“人气兴旺”持观望态度，采取试营业方式，以真实场景來改变人们的态度，能起到直接有效的作用。根据调查：民众认为商业楼所处项口区难以形成商圈，主力消费群体难以向项口区聚集。由此，有针对性的开展本活动，主攻其“最担心”之处，才能获得事半功倍的效果。实施时间筹备时间:7月1日一7月14日开始营业时间;7月15日一8月15日地点：北区南侧一层商厅5间实施筹备内容工程建设：加快试营业区工程建设进度，达到“二层封顶”。室内装饰：室内外涂料简易粉刷有电源有水源商户选择： （略）第七章、松散型“点对面”销售队伍建立方案（略）第八章、个体私营企业协会海贝尔游乐城（商业楼）座谈联谊会（略）第三篇软文文案第一章、个体私营协会为海贝尔游乐城商业楼发展献计6月8日，市个体私营协会的部分会员在黄金大厦会议室举行座谈会，为新城区海贝尔游乐城商业楼的发展献计献策。记者获悉，口6月1日开盘以來，海贝尔游乐商业楼已销售3600多平方米，占项目总面积的1/5。针对目前销售火爆情况，商业楼发展商赤峰百思特置业有限公司在引进深圳方特乐园、北京科技展馆这两个大型室内娱乐与科普项口的同时，积极与市内外相关业态企业洽谈，引进企业到商业楼承租经营，带动海贝尔游乐城娱乐产业的发展。为了拓展思路，引来“金凤凰”，百思特置业公司与市个体私营企业协会联合召开了这次座谈会。会后，百思特置业公司负责人对记者说：“这次座谈会非常成功，我们一定会结合这些经营行家的建议，建设好游乐城商业楼，倾力发展集室内娱乐休闲、特色餐饮、科普于一体独具特色的风情街。同时，百思特置业公司与百思特文化娱乐服务公司一道，将海贝尔游乐城打造成内蒙古地区规模最大、最繁荣的游乐城。第二章、打造财智平台共谋发展大计——海贝尔游乐城商业楼创新管理 5刀19日，赤峰市新城区乂一重点建设工程项目-一-海贝尔游乐城商业楼隆重奠基。该项口建成后，将与海贝尔主题公园组合成内蒙古地区规模最大的游乐城，并成为赤峰市中心旅游驿站和重量级人文景观.为实现这一构想,海贝尔游斥城在创新“统一业态，内引外联，租售并举”运营模式的同时，实施组建“业主经营者俱乐部”、成立商业楼经营管理公司等举措，打造新的管理模式,为业主和承租经营者提供财智平台，共谋发展大计，以保证游乐城做火做旺，做大做强。业主经营者俱乐部是通过游乐城管理者协调,拥冇商业楼产权的业主自愿发起的组织•其宗旨是通过业主与业主、业主与经营者相互间沟通了解，搭建一个门主交流，增进友谊的平台，从而达到互帮互助、共谋发展的目的。从根本上改变以往商业网点中各商户或业主各自为政、独立经营、恶性竞争的混乱局面。整合各区域业主和承租经营者的资源，形成持续发展、协同作战的拳头优势，做大做强海贝尔游乐城的品牌，提高知名度和美誉度，使之成为既火又旺、驰名市内外的商业风情街和娱乐休闲场所。俱乐部将选举常务理、理事等组织机构，制定章程和几年发展规划，签定业主经营者联盟合约；不定期组织聚会，举办主题经营论坛，联谊活动，协调解决商务纷争和俱乐部事务，互补优势，提供经营发展项口。达到资源共享，互利互惠的良好效果，使管理者、业主、经营者最大程度地形成合力，为游乐城的发展献策献计，携手并进。在成立业主经营者俱乐部的基础上，海贝尔游乐城管理者将打破原冇体制，广泛吸纳管理、营销、策划等社会各方面人才，向社会公开招标实力雄厚的相关企业,组建海贝尔游乐城经营管理公司。将海贝尔游乐城所有室内外大型自主经营的项目承租管理，在做火做旺游乐城的同时，提升整个新城区的兴旺人气，推动其快速发展。管理公司将依据先进的经营理念，打造科学的管理经营服务体系，并制定一系列行之有效的措施，使商业楼南北主力业态项目和主题公园室外活动项目，联体互动，配套经营，实施“一卡通”整体“套餐”，让每年近百万的游客得到科普教育、娱乐享受以及体闲服务，讣投资者、经营者、消费者各取所需，全部受益。不断地在游乐城品牌体系塑造与延伸，大型承租经营商引进，商业楼与主题公园协作发展等方而深入工作，引导商业楼及整个游乐城健康、持续、快速地发展。在确保业主经营者获得投资、经营回报的同时，将海贝尔游乐城打造成内蒙古地区规模最大、游人最多、知名度最高的游乐城，并保持发展好这一优势，做好赤峰旅游业的大文章。第三章、海贝尔游乐城商业楼打造商业地产新模式海贝尔游乐城商业楼在5月20日奠基，6月1日正式开盘销售。在本商业楼项目运作中，以独特的模式“征服”广大投资业主，以达到快速认购、快速将商业楼做旺的目标。 新模式内容：1.为业主免费小介，引入大小小型承租经营商户。2.成立“业主经营者俱乐部”。3.成立“经营管理公司”。新模式解析：1.为业主免费中介，引入大中小型承租经营商户。（1）本项冃处于“图纸”状态时，百思特置业公司积极与国内大中型室内娱乐、科普经营商广泛联系，经过齐厂商对海贝尔游乐城的现场考查后，确认了在本项目的投资发展。目前，室内娱乐项目深圳方特乐园、北京屮娱乐翻天2个项目同百思特置业签订5000平方米的承租合同；科普项目北京科技展馆、口然展馆签订3000平方为承租合同。这样，方特乐园、中娱乐翻天、科技展馆、口然展馆四个项目共承租8000平方米。（2）新城区海贝尔游乐场经营者——百思特文化公司，为更好的保证商业楼的主力业态经营，承租3000平方米，同时引进大型室内娱乐休闲项目。由此，五大承租经营商共承租11000平方米左右，占项目总而积的60%以上，解决业主出租问题的同时，也保证了商业楼主力业态的运营。(3)对于非主力业态区商铺，采取“免费中介”方式，在广告宣传与销售推广中，以“租售并举”形式进行。承租户对商铺有承租意向后，在发展商处登记存档，该商铺销售同时，业主与经营承租户面谈租赁事宜。积极引入大承租商，广泛接触确认小承租户。这样，最大程度上协助业主的商铺；1!租o1.成立“业主经营者俱乐部”。成立俱乐部这个内部组织，目的在于通过业主与经营者间相互沟通、互帮互助，共谋发展。这种内部组织形式，能从根本上改变以往大型商业网点中，各商户独立思想、独立经营、各自为政的局面，形成整个商业楼是个整体的思想。业主与经营者在发展口标上是一致的，而俱乐部则为其提供一个自由沟通、交流的平台。做为这个平台的搭建者——百思特置业公司，引导俱乐部成立，并协助其选常务理事、制定商业楼三年发展规划、签定业主联盟合约……，即将俱乐部运营权交给业主与经营者，百思特置业公司仅以顾问的形式岀现。 1.成立商业楼经营管理公司。(1)以百思特置业公司、百思特文化公司为主体，成立海贝尔游乐城经营管理公司，并吸纳企业管理、营销策划等方面人才加入管理公司。成立经营管理公司的目的，在于推动商业楼发展，将游乐城做旺、做火。商业楼与游乐场相辅相成、优势互补，二者构成海贝尔游乐城的主体框架，因此只冇二者并行发展，才能推动整个游乐城的快速发展。(2)经营管理公司在游乐城的一些重大问题处理上，其作用明显强于“业主俱乐部”。这样，“经营管理公司”对整体发展格局建设与“业主经营者俱乐部”在促进个体联合方面发挥各自的优势作用。(3)经营管理公司不断的在“商业楼品牌形象塑造与延仲、大型承租经营商引进、商业楼与游乐场协作发展”等方面深入工作，引导商业楼及整个游乐城健康、有序、快速的发展。确保业主经营者获得投资经营冋报同时，将海贝尔游乐城打造成内蒙古地区规模最人、游人最多的游乐城，并以这个优势融入到赤峰市旅游业中。第四章、统一业态内引外联租售并举海贝尔游乐城商业楼创新运营模式为从整体上带动人流、商流的汇聚，捉升旺旺人气，凭借地缘优势，以点带而，提高新城区知名度和美誉度，2005年5刀，赤峰市城市基础设施投资有限公司所属子公司——赤峰百思特置业有限公司成立。该公司开发的第一个项口，海贝尔游乐城商业楼5月19口奠基。该项目设计初衷，即打造室内大型游乐休闲项目，集“吃、喝、玩、乐、游”于一体，与主题公园大型室外项口二者相辅相成，互为补充，依托发展，相得益彰。该项目所开创的新的商业地产模式，打破了以往商业地产待价而沽，先是设计主力业态，统一布局，然后内引外联，为每段区位的商铺寻找到承租经营户，保证娱乐休闲的整体格局，打造旅游娱乐业态，使之真正成为内蒙古地区规模最人的游乐城。成为旅游大市一一赤峰市的中心驿站和重量级人文景观。该项目位于海贝尔主题公园两侧，南北全长490米，总而积18000平方米，分上下两层，由知名设计单位借鉴外地先进楼盘规划设计，外观典雅华贵，错落有致,装饰考究，色彩艳丽，犹具偶欧陆风格。该项口将于今年8月末竣工投入使用。它的落成，将成为新城区的又一-靓丽风景，11一年四季游人如潮，很好地拉动新城区娱乐消费。依据最初设想，百思特置业充分利用各种社会资源，采取对外招商，举办肯谈会、演会、说明会等形式，向市内外广泛宣传推介，取得了良好地效果。截止目前,深圳方特投资有限公司、北京屮娱娱乐设备有限公司、北京科技展馆、自然展馆等大型娱乐、科普企业纷纷抵达海贝尔游乐城，经详细的考察论证后，签定了承租合同，这样，整个商业楼北区既大型室内科技娱乐项目区承租者已悉数到位。 同时，也正与市内外大型企业洽谈南区民族餐饮、休闲洗浴区的承租事宜，不久可望达成。该项目开创统一业态、内引外联、租售并举商业地产运营模式，解除了业主购买商铺后对外岀租的后顾之忧。为减轻业主购买压力，还rfl赤峰市城市信用社提供70%按揭贷款，口利息调至全市最低。所有这些举措，都将为新城区海贝尔游乐城做旺做大、做大做强，奠定坚实的基础。新城区是一座具有较高文化品位、独特艺术风格、依山傍水的生态型山水园林城市，是-•座智能化、信息化、数字化的现代化城市，是赤峰市政治、经济、文化中心。2004年來，赤峰市委、政府五大班了和大部分部、委、办、局已相继迁入市党政综合楼办公。锦绣花园、王府花园住宅社区大部分业主也前后入住。2005年,其他市直委、办、局办公大楼、赤峰二中、新城区医院、吉祥家园、天骄西苑、新城区商业楼等大型工程先后竣工，至此，新城区总体布局结构以全部建设成型。便捷的交通，良好的人文环境和客观环境，定会聚拢新城区主流目标人群，形成各行各业繁荣发展的良好局面。海贝尔游乐城商业楼的出现，也必将形成新城区乂一个新的亮点。第四篇房产营销业务流程（略）第五篇应用表格（略）一、海贝尔游乐城商业楼营销部来电/来访客户登记表二、海贝尔游乐城商业楼销售进度表三、客户资料登记表〈/p〈p>