深圳福田香蜜湖度假村用地更新研究项目建议书 146页

深圳市福田05-04片区[香蜜湖地区]深圳香蜜湖度假村有限公司用地更新研究项目建议书深圳香蜜湖度假村有限公司戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司二零零九年七月 目录报告摘要.......................................................................................................11项目概况..................................................................................................101.1研究范围...........................................................................................................................101.2用地现状...........................................................................................................................111.3交通条件...........................................................................................................................121.4土地权属...........................................................................................................................141.5上层次规划.......................................................................................................................162项目用地更新的必要性.............................................................................202.1城市开发破坏下，片区已不具备继续发展旅游的条件...............................................202.2旅游产业发展中心已经转移，片区定位亟需更新.......................................................212.3区域整体形象不佳，形成城市商务发展主轴上一道明显的断裂带...........................222.4经济高速发展，产业升级受到用地制约.......................................................................242.5城市绿带受到破坏，亟需重新规划...............................................................................272.6土地权属单一，拆迁量少，易于更新...........................................................................283项目战略发展方向....................................................................................293.1项目面临的战略发展机会分析.......................................................................................293.2项目发展条件分析...........................................................................................................343.3项目战略发展方向分析...................................................................................................384项目总体发展定位....................................................................................394.1项目总体定位...................................................................................................................394.2项目目标产业定位...........................................................................................................414.3项目形象及功能定位.......................................................................................................444.4项目物业功能组合及档次定位.......................................................................................484.5规划设计构思...................................................................................................................535项目规划体量建议....................................................................................555.1规划要求...........................................................................................................................555.2项目功能物业市场分析...................................................................................................585.3相关案例分析...................................................................................................................685.4物业发展体量建议...........................................................................................................736项目经济效益评价....................................................................................746.1基本假设...........................................................................................................................746.2经济效益评价结果汇总...................................................................................................846.3敏感性分析.......................................................................................................................857社会效益评价...........................................................................................88 7.1直接经济收益...................................................................................................................887.2综合社会效益...................................................................................................................908结论与建议...............................................................................................928.1主要结论...........................................................................................................................928.2项目建议...........................................................................................................................93附件一：用地更新的市场空间分析...............................................................94附件二：财务测算表..................................................................................137 报告摘要根据1993年深圳市政府批准，深圳经济特区发展公司与正大（深圳）发展有限公司签订的《合资经营企业合同》，香蜜湖度假村原红线范围内约237万平方米土地(包括其中已有建筑物的41万平方米土地和未经开发的l96万平方米土地)交由中方与外方合资成立的深圳香蜜湖度假村有限公司进行综合开发和经营。1998—2003年，因城市建设发展和城市规划的需要，政府陆续收回香蜜湖度假村原红线内土地，截至目前，香蜜湖度假村用地面积仅剩约140万平方米。本次拟进行用地功能更新的范围（规划范围）为香蜜湖度假村南片区（以红荔路为界）与北片区部分用地，占地面积76.1公顷，其中，南片区用地面积57.2公顷，北片区用地面积18.9公顷，规划范围如下图深色边框所示：香蜜湖度假村用地更新规划范围规划范围内共有5宗土地，均归深圳香蜜湖度假村有限公司使用，其中，B303-0018、B303-0019、B303-0034等三宗地已于2001—2003年办理《房地产证》。1 一、项目用地更新的必要性1、城市开发破坏下，片区已不具备继续发展旅游的条件近年来，由于红荔路的建设开通、政府收地进行市政办公大楼建设、房地产开发等一系列城市开发建设，导致了香蜜湖度假村旅游资源受到严重破坏，片区已不具备继续发展旅游的条件，片区的旅游功能定位已失去资源基础。2、旅游产业发展中心已经转移，片区定位亟需更新深圳市旅游产业的发展重心逐步向具有更优越旅游资源的东西两翼地区拓展，同时福田区旅游产业功能的定位开始向”国际化都市旅游圈”提升，香蜜湖地区在失去旅游资源优势的同时，也逐渐丧失旅游战略竞争优势。3、区域整体形象不佳，形成城市商务发展主轴上一道明显的断裂带受到土地性质的限制，香蜜湖片区在旅游产业难以为继后，逐步集聚起一批占地规模大、产业附加值不高、应该布局在城市近郊的汽车销售业和餐饮业，其产业功能及结构都与福田中心区整体发展定位不符，成为福田中心区的一块沉寂之地，在深南大道商务主轴上，香蜜湖片区形成了一道明显的断裂带。香蜜湖地区深南路香蜜湖地区处于两大商务区之间，形成城市发展主轴上一道明显的断裂带2 4、经济高速发展，产业升级受到用地制约近五年来，深圳GDP总量保持高速发展态势，年均GDP增长速度在15%以上。与此同时，深圳市经济的高速发展遇到了土地、能源、人口、环境“四个难以为继”的困扰，经济发展与产业战略转型受到了严重的土地制约，更新用地功能，提供产业发展用地是经济可持续发展的强烈要求。5、城市绿带受到破坏，亟需重新规划香蜜湖地区连同南部的深圳市高尔夫球场、东部的莲花山、东南部的中轴线绿地以及中心区东侧的笔架山和中心公园被确定为中心区城市组团的隔离绿带，由于城市开发的原因，香蜜湖南片区地面绿化利用受到破坏，亟需完善。6、土地权属单一，拆迁量少，易于更新近年来，福田区土地供应量十分短缺。目前福田区的开发建设多为土地二次利用。由于二次利用过程涉及拆迁补偿等众多难题，因此改造程序复杂、开发成本高。本次规划范围内5宗用地全部为深圳香蜜湖度假村有限公司用地，土地权属单一，易于用地更新。规划范围内土地规整，容积率低，拆迁难度较小，易于开发。3 二、项目战略发展定位本项目位于深南大道商务主轴上，毗邻福田中心区和车公庙-竹子林片区（中心西区），区位条件优越，商务氛围浓厚，交通优势明显；项目地块占地规模大，拆迁量少，是深圳中心城区稀有的可成片开发地块。鉴于项目自身条件优越，深圳市总体规划及福田区分区规划将本项目定位为福田中心区的产业储备发展用地。当前，深圳市正开展综合配套改革试验试点，推进深港合作共建金融改革创新综合试验区，形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心，因此，适应新形势的需要，为金融产业及“四大中心”的建设提供相关发展用地是本项目的战略发展机会，也是项目作为产业储备用地发展的内在要求。另一方面，福田区已确立以总部经济为龙头，大力发展高新技术产业、高端服务业、文化产业三大支柱产业，建立“1+3”辖区经济架构的战略发展纲领。因此，适应福田区的战略发展要求，承接中心区产业发展功能，并结合自身条件确定高端服务业、总部经济、文化创意产业、金融后台服务业等产业作为本项目主要的战略发展方向。根据项目战略发展方向，按照构建香蜜湖∙豪布斯卡（HL∙HOPSCA）的发展理念，本项目将以“香蜜湖中心”为总体形象定位，以生态、创新为主题，构建“活力创新中心、金融服务中心、文化创意中心、生态休闲中心”四大核心功能板块，并集聚高端服务业、国际金融机构总部、文化创意产业、金融后台服务业等高端产业人才，建成深圳鲜有的超大规模高端城市综合体、深圳CBD西部核心地段的标杆性人文生态创新城。4 香蜜湖中心活力创新中心金融服务中心文化创意中心生态休闲中心人文生态创新城5 三、项目规划体量建议根据上层次规划要求并比照相关案例，建议项目建设用地平均容积率区间在3.0—3.5之间。此外，从产业用地需求上看，福田区仍然面临第三产业发展空间紧缺的困境，根据福田区写字楼市场供求状况，预计到2015年，福田区第三产业对写字楼市场仍有120万平方米的需求。结合规划、市场的要求及相关案例经验，确定项目用地更新规划建议如下：项目物业功能组合及体量开发体量南片区功总体功能占地面积片区物业类型容积率2（万m）能配比配比（公顷）写字楼11048%44%酒店208.7%8%南片区商业6026.1%24%57.24.0公寓4017.4%16%小计230100%北片区住宅208%18.91.0合计250100%76.13.3项目总占地面积76.1公顷，开发体量250万平方米，容积率3.3。其中南片区占地面积57.2公顷，开发体量230万平方米，容积率4.0；北片区占地面积18.9公顷，开发体量20万平方米，容积率1.0。6 四、项目经济效益评价本次经济效益评价的主要目的是验证上述用地更新规划实施的财务可行性。根据用地更新规划及项目总体定位的特点，本次经济效益评价根据相关规范及物业市场表现对相关物业的开发周期、开发时序、开发总投资、租售条件等进行了相应的假设。在上述假设基础上，得出项目的主要经济效益评价结果如下：项目经济效益评价汇总序号项目计算公式指标计量单位1项目总投资1.1~1.33615815万元1.1自有资金585667万元1.2银行贷款1087666万元1.3租售回款1942482万元2项目经营净收入(20年)2.1~2.25813370万元2.1销售净收入3626828万元2.2租金净收入2186542万元项目经营净收项目投资利润率入/项目总投资8.04%3/204期末经营性资产净值1228115万元5内部收益率（IRR）13.54%6净现值（I=12%）58310万元7静态投资回收期10.49年8动态投资回收期（I=12%）16.65年项目年投资利润率8.04%，主要是至计算期末，仍有部分物业为持有经营型资产，未能在计算期直接转为收益。项目内部收益率13.54%，高于基准收益率12%的水平，项目可行。通过敏感性分析发现，项目受地价波动影响较大，建议政府适当降低本项目地价，以增强项目可行性。7 五、项目社会效益评价本项目用地规划更新后，将为深圳市实施综合配套改革试验、建设创新型城市注入新的活力。项目用地更新后将给深圳市带来巨大的经济收益和社会效益。项目开发产生的政府直接收益汇总类型金额开发期固定资产投资约362亿元，年均36亿元地价收入约170亿元税收收入约72亿元经营期税收收入平均每年约5亿元项目用地规划的更新，将为深圳市建设创新型城市、创建“四大中心”提供强有力的用地支撑，并有助于承接中心区发展总部经济和高端服务业的发展功能，为引进国际金融机构总部提供产业配套用地，并增强福田中心区发展的后续动力。项目用地规划更新完成后，将连接起城市商务主轴（深南大道），既提升片区形象，也提高了中心西区的地位；同时，项目规划更新后，将建成深圳市首个具有人文生态概念的高端城市综合体，这将为后续城市综合体的开发提供标杆性案例借鉴，也将成为福田区“都市旅游”的新亮点。8 六、结论与建议本项目实施用地规划的更新，既有利于挖掘片区土地潜力，也是城市产业发展的必然要求。项目的发展定位、规划体量及功能配比既符合城市战略发展方向的要求，在规划、市场和经济效益等方面也是可行的。项目更新规划实施后，将成为生态型高端城市综合体的发展标杆，将为城市带来巨大的社会效益，因此，本次用地规划的更新是必要的，也是可行的。建议相关政府部门同意本项目先行单独立项实施用地更新规划，并由深圳香蜜湖度假村有限公司作为实施主体，按照上述建议规划体量负责统筹实施，此外，考虑到本次用地规划更新的重要意义和实施难度，建议相关部门给予本项目用地一定的地价优惠政策。9 1项目概况1.1研究范围本次用地更新的研究范围为福田05-04片区（香蜜湖地区），香蜜湖地区位于深圳市福田区西部，邻近福田中心区，地处深南大道北侧，是由深南路以北、侨香路以南、香梅路以西、香蜜湖路以东合围成的区域，占地面积249.3公顷（含水面）。其中，深圳香蜜湖度假村有限公司用地76.1公顷，为本次用地用地更新的规划范围。研究范围规划范围10 1.2用地现状研究范围内，现状用地功能主要有：居住、旅游、办公、临时性经营的汽车销售和餐饮业。现状用地汇总表（研究范围）类别名称面积（公占城市建设用地用地名称大类中类顷）（%）居住用地41.2728.66R1一类居住用地24.49RR2二类居住用地16.20R3三类居住用地0.58公共设施用地53.1536.91C1商业用地C2商业性办公用地2.36C3服务业用地4.10C4旅馆业用地1.79C5游乐实施用地20.15CC1+C3+W商业服务业仓储混合用地5.37C3+C5+R服务业游乐设施居住混合用地1.31C1+C3商业服务业混合用地11.82C3+C4服务业旅游业混合用地0.72C+R商住混合用地2.31C+W商业+仓储用地3.2217.8212.38GIC1行政办公用地6.28GICGIC3体育用地4.67GIC5教育科研用地6.87仓储用地3.952.74WW1普通仓库用地0.17W3堆场用地3.78道路广场用地38.5426.76SS1道路用地33.88S3社会停车场4.66市政公用设施用地8.195.69U1供应设施用地0.93UU2交通设施用地3.49U6施工与维修设施用地3.77绿地33.8723.52GG1公共绿地20.0113.90G3高尔夫球场绿地11.718.13GG滨水绿地2.151.49小计城市建设用地196.7922.60非建设用地52.496.03E1水域25.93EE4林地8.51研究范围现状用地功能E7未利用地18.05总计249.28规划范围内，用地规划主要为综合旅游用地。现状以临时性经营的汽车销售、餐饮业与度假等功能混合为主。有部分未开发土地。现状用地汇总表（规划范围）类别名称用地名称面积（公顷）占城市建设用地（%）大类中类居住用地0.580.40RR3三类居住用地0.58公共设施用地26.6018.47C1商业用地C2商业性办公用地2.36C3服务业用地4.10C4旅馆业用地1.79C5游乐实施用地0.14C服务业游乐设施居住混C3+C5+R0.87合用地C1+C3商业服务业混合用地11.82C3+C4服务业旅游业混合用地0.72C+R商住混合用地1.58C+W商业+仓储用地3.22仓储用地1.981.38WW1普通仓库用地0.17W3堆场用地1.81道路广场用地17.0111.81SS1道路用地12.46S3社会停车场4.55市政公用设施用地6.664.63U1供应设施用地0.47UU2交通设施用地2.42U6施工与维修设施用地3.77绿地8.365.81GG1公共绿地0.510.35G3高尔夫球场绿地7.735.37GG滨水绿地0.120.08小计城市建设用地61.197.03非建设用地14.961.72E4林地8.51E7未利用地6.45规划范围76.1511 规划范围现状用地功能1.3交通条件机动车交通机动车交通方面，对外交通主要依靠深南路、香蜜湖路、红荔路、侨香路和香梅路。整个片区缺乏城市次干道和支路一级道路，片区内部交通主要由支路和地块内部承担。内部连通性较差，道路宽度较窄。现状机动车交通示意12 轨道交通地铁站点：已运行4年的1号线香蜜湖地铁站位于规划区东南角。根据规划，用地周边还将增加三个地铁站点,分别为：香梅北站（2号线）、香蜜湖北站（2号线）、香梅站（9号线）。随着地铁网络的完善，片区可达将大大提升。周边规划轨道交通示意根据国内外轨道交通沿线开发经验，轨道站点200米半径内为高强度开发，200至500米为中高强度开发，以外为低强度开发或者不开发地区。香蜜湖站轨道沿线土地开发模式存量优化是福田拓展空间资源的唯一选择，本项目位于地铁站点500米半径范围内，具备实施轨道站点周边地区的综合性和高强度开发的条件，土地价值提升的潜力巨大。13 1.4土地权属研究范围内共有31宗地。其中，规划范围内为5宗，均归深圳香蜜湖度假村有限公司使用。规划范围内，深圳香蜜湖度假村有限公司所有的三宗地已于2001年-2003年办理《房地产证》。这三宗地为B303-0018、B303-0019、B303-0034。序号宗地编号用地单位用地面积用地功能1B201-0062广东省武警边防第六支队2004住宅2B303-0014深圳深港实业有限公司1610加油站3B303-00453002居住用地4B303-0043深圳茂业（集团）有限公司5141多层住宅用地5B303-0039深圳市国际俱乐部有限公司15001住宅用地6深圳茂业（集团）有限公司770道路用地7B303-0048广东电网公司深圳供电局3986供电用地8B303-0038深圳市鸿荣源实业有限公司40250居住用地9市政府6476绿化用地10B303-0040深圳市龙电房地产开发有限公司67999居住用地11B303-0057深圳市福田区教育局29958中学用地12B303-0042中共深圳市委党校55037教育13深圳市公共交通（集团）有限公司4970公共交通用地14B303-0041深圳香蜜湖度假村有限公司93544住宅用地深圳香蜜湖度假村有限公司15B303-0037164764多层住宅用地深圳华龙房地产开发有限公司16深圳市土地投资开发中心4484机动车停车场库用地深圳市城市规划设计研究院17B303-004613975市属办公用地深圳市城市交通规划研究中心18深圳市土地投资开发中心15586支路用地19B303-0051深圳市土地房产交易中心15558市属办公用地20B303-0052深圳市上沙实业股份有限公司8805商业性办公用地21B303-0054深圳市建安(集团)股份有限公司5000市属办公用地22B303-0036深圳市香蜜湖度假村有限公司4005加油站用地深圳融发投资有限公司@深圳融发投资有限公司23B303-00046580住宅用地深圳香蜜湖渡假村24B303-0013深圳香蜜湖渡假村有限公司10677住宅用地25B303-0003深圳香蜜湖渡假村@香蜜湖渡假村有限公司员工住宅4704住宅用地26B303-0022深圳市公共交通（集团）有限公司3234公共交通用地27B303-0034深圳香蜜湖度假村有限公司831753旅游度假及游乐用地28深圳香蜜湖度假村有限公司15992居住用地29H302-0035、H302-00深圳市香蜜湖度假村有限公司479392旅游度假及游乐用地30B303-0019香蜜湖渡假村有限公司61824水上世界31B303-0018香蜜湖渡假村有限公司30949停车场14 香蜜湖地块土地权属演变1993年根据《合资经营企业合同》，合资公司将对深圳香蜜湖渡假村原红线范围内约237万平方米土地(包括其中已有建筑物的41万平方米土地和未经开发的l96万平方米土地)逐步进行综合开发和经营。并以此作为合资公司近年内在中国投资的主要项目。合资公司开发、经营香蜜湖的目的，是要将香蜜湖建成一个集旅游娱乐、体育文化、商业、酒店餐厅、高级商品住宅和别墅的，既体现民族特色、又具有现代化水平的多功能繁华城区，以创造良好的经济效益和社会效益。1998年深圳市规划国土局对《香蜜湖度假村控制性详细规划(1998年1月版)》批复：原则同意香蜜湖片区土地利用功能分区规划布局。总用地：213.46公顷，其中旅游区183.31公顷。高尚住宅区16.5公顷、其他用地(城市道路、公交场站、高压走廊等)13.65公顷。2000年因城市建设发展和城市规划的需要，根据深圳市规划国土局《关于收回深圳香蜜湖度假村有限公司部分用地的决定》，收回深圳香蜜湖度假村有限公司在香蜜湖地块编号为810076内的部分行政划拔用地，共收回用地面积307915.90平方米。作为政府对特发集团解困的扶持和优惠是：剩余的约169万平方米的土地由特发集团进行开发建设。2003年2000年的169万平方米总用地中，水榭花都为代表的一些房地产项目进行开发，剩余的用地约140万平方米。15 1.5上层次规划《深圳市总体规划（2007-2020）》福田区定位：在总规层面战略定位的基础上，福田区分区规划进一步明确了福田作为深圳市行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区的战略地位；香蜜湖定位：结合可持续发展原则和总规的引导方向，将香蜜湖片区定义为福田区的储备型片区。城市设计建议在香蜜湖南部、香蜜湖地铁站附近发展更高等级的文化、商务、商业功能，结合城市常规地铁站点，形成功能复合的地区公共中心。联系各个大社区，并向东联系福田城市中心。地区步行系统和自行车系统都由此中心发散出去，连接整个地区的公共资源，以公共资源的规模和系统性提升城市生活质量。地区内出行提倡以自行车为主，辅以地面公交与地铁换乘。16 《深圳市福田区分区规划（1998-2010）》福田区定位：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；福田区分区规划对香蜜湖片区的要求是以旅游功能为主，完善公共配套设施。同时，做为福田区的储备型片区，规划要求严格控制其开发建设的强度和速度，保留组团隔离带、旅游和和高质量居住功能；17 《深圳市福田05—04号片区[香蜜湖地区]法定图则》根据2001年11月审议通过的《深圳市福田05-04号片区[香蜜湖地区]法定图则》，香蜜湖片区的功能定位为“综合性旅游景区”，整个片区通过城市干道、支路、小区路和用地功能结构划分为9个街坊。全区用地由居住用地（R）、商业性公共设施用地（C）、政府/团体/社区用地(G/IC)、道路广场用地（S）、市政设施用地（U）及绿地（G）六大类用地组成，并根据城市干道、小区道路、地籍界线、现状用地情况及用地性质在片区内划分出58个地块。深圳市福田05-04号片区[香蜜湖地区]法定图则18 上层次规划与现状对比香蜜湖地区上层次规划与现状对比深圳市总体规划福田区分区规划法定图则现状用地时2006年1998年2001年2009年间香蜜湖片区为福田香蜜湖片区功能定区的储备型片区,位为“综合性旅游景香蜜湖为城市绿化功能主要为：旅游，区”，用地主要功能为规划范围内，用地主要开敞空间，绿化生城市绿地功能。城综合旅游用地为综合旅游用地。其功态功能区。根据该市设计建议在香蜜（C1+C3+C4+C6+中，以临时性经营的汽规划，规划区用地湖地铁站附近发展C9），共39.58公顷,车销售、餐饮业与度假能主要功能为综合旅更高等级的文化、占规划范围的52%；等功能混合为主。现状游，有少量居住和商务、商业功能，还有部分旅游度假有部分未开发土地。办公等其他功能。形成功能复合的地用地、停车场、GIC区公共中心。用地。法定图则对整个片容按照密度分区，属规划建筑总量区的容量率上限没研究范围内现状毛容于密度IIA区，容171.24万平方米，有明确规定，而是对积率为：0.5；建设用积积率上限为7（非香蜜湖片区毛容积局部地块容积率做地平均容积率为：0.7居住），3.2（居住）。率为：0.5-1.0。出规定，主要集中在周边用地最高为5.7。率1.0-2.5。上层次规划对本项目规划用地的容积率等各指标都没有严格要求，有向更高指标提升的可能。19 2项目用地更新的必要性2.1城市开发破坏下，片区已不具备继续发展旅游的条件香蜜湖地区早期依托其优良的自然环境，具备了发展旅游业的资源优势。但自2000年以来，由于城市建设的需要，香蜜湖片区被城市干道分割开，其旅游资源的完整性遭到破坏，度假村片区丧失旅游资源优势，主要体现在：市政道路建设导致地块整体性割裂。2000年-2002年期间，双向6车道、红线宽度100米的红荔路由香梅路西拓至香蜜路，以地面道路的方式穿过香蜜湖度假村。红荔路巨大的空间尺度将度假村由整体分割为南北两部分，香蜜湖地区旅游功能空间的整体性被割裂；城中城中国国娱娱乐乐西座酒店西座酒店东座酒店东座酒店香蜜湖地区早期旅游功能布局红荔路开通后香蜜湖旅游空间整体性割裂市政建设及房地产开发破坏原有旅游资源。红荔路开通后，政府在在香蜜湖度假村南部片区东北部沿红荔路兴建了市规划局、市土地房产交易中心等市政建筑。再加上近年来本地区已进行的一系列房地产开发，香蜜湖片区的休闲旅游资源已受到较严重的破坏；由于政府多次地收地及红荔西路的兴建开通，香蜜湖中国娱乐城被分割成南北两个片区，游客锐减，娱乐城年收入从1999年的1907万元减至2008年的507万元，减幅达73％。香蜜湖片区的旅游资源优势已丧失殆尽。20 2.2旅游产业发展中心已经转移，片区定位亟需更新在香蜜湖地区旅游功能空间遭到割裂的同时，深圳市旅游产业的发展重心逐步向具有更优越旅游资源的东西两翼地区拓展，同时福田区旅游产业功能的定位开始向”国际化都市旅游圈”提升，香蜜湖地区在失去旅游资源优势的同时，也逐渐丧失旅游战略竞争优势。首先，深圳市东西两翼地区具有优越的自然资源条件和旅游文化基础，在深圳旅游业”十五”计划及”十一五”规划中均被确定为旅游产业的重点发展圈东部黄金海岸线以海滨休闲度假为旅游特色，形成了沙头角、盐田港、大小梅沙、大鹏湾以及大鹏半岛等具一批海滨旅游项目，其发展目标为形成集旅游商贸、海鲜餐饮、海港观光、生态休闲、滨海度假、体育娱乐、度假居住等为一体的东部滨海旅游圈；西部南山和宝安两区，集中了以华侨城为核心的“侨城-深圳湾片区”、以海滨城市风光为主的宝安次中心城市观光区以及以人文景观和海滨自然风光为特点的南山半岛滨海人文休闲风情区。这些旅游产业片区共同构成了”西部沿海生态—文化旅游圈”，其发展目标为以文化内涵带动旅游产业发展、建设”高品位的文化—生态城市”。其次，深圳市旅游业发展”十一五”规划对福田区旅游产业提出新的要求，未来福田区旅游产业重点打造”行政商务型都市风情区”，要以行政中心和CBD为依托、以商务办公、国际经贸、大中型会议展览为重点，提升行政型和商务型游客的旅游消费总量和水平，构建国际化都市旅游圈深圳市旅游产业发展重心的空间转移，使香蜜湖度假村片区失去产业竞争的战略空间机会；同时，香蜜湖以度假休闲为主的旅游发展类型，也与福田区旅游产业未来的”行政商务型都市风情游”发展定位不符。香蜜湖片区逐渐失去旅游产业发展的竞争优势。21 2.3区域整体形象不佳，形成城市商务发展主轴上一道明显的断裂带香蜜湖地区的用地性质主要是综合旅游用地。受到土地性质的限制，该片区在旅游产业难以为继后，逐步集聚起一批占地规模大、产业附加值不高、应该布局在城市近郊的临时性经营的汽车销售和餐饮业，其产业功能及结构都与深圳城市整体发展定位不符，成为深圳中心城区的一块沉寂之地。而紧邻香蜜湖南部片区、拥有同样区位条件的中心西区（车公庙地区），主要发展高新技术产业和金融服务业，属于具有较高行业水准和附加值的产业类型，与福田区发展金融业等现代服务业的总体产业战略较匹配。香蜜湖度假村周边地区产业现状及城市风貌本项目毗邻福田中心区和中心西区两大热点建设地区，却由于用地性质的限制错失发展机遇，整体区域形象不佳，形成城市发展主轴上一道明显的断裂带。香蜜湖地区深南路香蜜湖地区处于两大商务区之间，形成城市发展主轴上一道明显的断裂带规划范围与周22 边片区价值对比片区发展现状产业价值生态价值总体土地价值家居建材销售、汽车市场，多数土香蜜湖南片区低低低地利用效率较低香蜜湖水域、中国娱乐城、高档居香蜜湖北片区一般较高高住区、行政机关高尔夫球场片区高尔夫球场、高档别墅区低较高较高车公庙西片区泰然工业园、商业写字楼高低高车公庙东片区天安数码城、商业写字楼高低高农科中心南片区高档商业写字楼、高档居住区高低高景田南片区高档居住区、星级酒店、商务公寓高低高在现行规划条件下，不仅规划范围的土地利用价值受到严重限制，而且由于商务功能的缺失，深圳市城市发展主轴深南路上出现了一道明显的断裂带，城市商务形象受到严重影响。因此，更新规划范围用地规划，以提高土地利用效率，提升城市总体形象是十分必要的。23 2.4经济高速发展，产业升级受到用地制约近五年来，深圳GDP总量保持高速发展态势，GDP环比增长速度均保持在15%以上，高于全国7%-10%的平均水平。2008年全球金融危机背景下，深圳GDP仍然取得12.1%的增幅，达到7807亿元，在国内城市中继续居第四位。深圳市历年地区生产总值（2000-2008）单位：亿元19.2%7807800020%17.3%16.6%680215.7%15.1%600015.8%581414.8%15%495114.3%428212.1%4000358610%29702482218720005%00%200020012002200320042005200620072008GDP增速资料来源：2008年深圳市统计年鉴&2008年深圳市国民经济和社会发展统计公报自2005年以来，第三产业占国民生产总值比重不断提高，至2008年，三大产业在GDP中所占比重分别为0.1%、48.9%和51.0%，第三产业近几年来首次超过第二产业，位于三大产业之首。24 深圳市历年生产总值构成（2000-2008）60%1.00%0.80%55%0.7%0.7%53.2%52.5%0.6%51.6%50.7%51.0%0.60%49.7%49.8%50.1%50.1%50%48.9%48.1%49.6%49.5%49.3%46.6%49.8%48.9%0.40%0.4%47.4%45%0.3%0.2%0.20%0.1%0.1%0.1%40%0.00%200020012002200320042005200620072008第二产业第三产业第一产业资料来源：2008年深圳市统计年鉴&2008年深圳市国民经济和社会发展统计公报与此同时，经过十几年的外延粗放型经济高速发展，福田区的发展面临两大发展瓶颈：土地、能源、人口、环境“四个难以为继”和固定资产投资下降、房地产业持续萎缩、生产型工业企业外迁“三个不可逆转”。“四个难以为继”首先，福田区土地、空间有限。截止2008年年底，全辖区仅存不到10平方公里的土地可供开发，且大部分是零星分散的“边角料”；二是能源、水资源难以为继。2008年深圳市人均水资源拥有量235.7立方米，约为全国平均水平的1/10和广东省的1/8，全市七成以上的水源从市外引入，是全国七大严重缺水城市之一。电、煤、油等能源供求趋紧，基本靠外地支持；三是福田区人口负担过重。至2008年年底，福田区人口密度达到15250人/平方公里，远远高出其它大中城市；25 四是环境容量严重透支。新洲河、福田河、深圳河福田段污染严重，梅林水库和近海水质均超过国家限制标准，陆域水体已无剩余环境容量，造成水体水质严重恶化。“三个不可逆转”2003年开始，福田区出现了固定资产投资下降、房地产业持续萎缩、生产型工业企业外迁“三个不可逆转”的现象。2003年福田区固定资产投资增速开始下降，2004年出现20%的负增长。房地产投资增速从2001年开始逐年下滑，投资额自2003年后也逐年下降；固定资产投资和房地产投资规模的减小，导致其对经济增长的拉动作用减弱；与此同时，福田区土地紧缺、地租（价）上涨，能源及原材料成本上涨，环保成本及人力资源成本上升等，成为制约发展的主要瓶颈，导致规模以上生产型企业外迁加剧；在以土地空间限制为首的“四个难以为继”和“三个不可逆转”的困扰下，福田区迫切需要寻求城市及产业发展战略的新方向。因此，更新片区用地性质，为城市及产业的升级发展提供用地支持势在必行。26 2.5城市绿带受到破坏，亟需重新规划在福田区城市建设快速发展过程中，香蜜湖地区连同南部的深圳市高尔夫球场、东部的莲花山、东南部的中轴线绿地以及中心区东侧的笔架山和中心公园被确定为中心区城市组团的隔离绿带；目前除了香蜜湖度假村南部片区之外，其余片区的绿化环境状况保持良好，基本形成了结构合理的城市绿化隔离系统，对福田区城市建成环境的生态效益发挥积极作用；本次用地更新重点在于调整香蜜湖南片区用地功能，而且在北片区基本维持不变的基础上，适当在南片区增加绿化功能，从而使城市绿化隔离系统更加完整。27 2.6土地权属单一，拆迁量少，易于更新近年来，福田区土地供应量十分紧张。目前福田区的开发建设多为土地二次利用。由于二次利用过程涉及拆迁补偿等众多难题，因此改造程序复杂、开发成本高。如前所述，本次规划范围内5宗用地全部为深圳香蜜湖度假村有限公司用地，土地权属单一，易于用地更新；规划范围内土地规整，容积率低，拆迁难度较小，易于开发。28 3项目战略发展方向3.1项目面临的战略发展机会分析3.1.1深圳市城市发展战略分析建设创新型城市，发展高端服务业和总部经济是深圳市未来的战略发展方向，深港共建金融改革创新综合试验区及全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心这“四大中心”是深圳未来的战略发展目标。本项目作为福田中心区的战略储备用地，无论从区位、规模还是档次上都有很好的延展性，因此，为实现城市战略发展目标提供产业发展用地是本项目的战略发展机会，也是实现深圳市实现“四大中心”建设的内在要求。2006年深圳市政府1号文件——《关于实施自主创新战略建设国家创新型城市的决定》，确立了深圳市作为国家首个“创新型城市”试点的战略定位，对深圳城市发展、产业战略及人才结构提出新的要求。2007年深圳市政府1号文件——《关于加快我市高端服务业发展的若干意见》明确提出加快深圳高端服务业发展，将深圳建设成为创新型区域金融中心、现代物流枢纽城市、创意设计之都和亚太地区重要的商务活动中心：战略重点：创新金融、现代物流、专门专业、网络信息、服务外包、创意设计、品牌会展和高端旅游；战略布局：以功能性组团错位发展为原则，着力打造以市中心中央商务区为代表的高端服务业核心功能区，形成定位明确、分工协作、互补配套的功能性组团发展格局，充分发挥区域集聚、辐射和引领功能。2008年深圳市政府1号文件——《关于加快总部经济发展的若干意见》，以产业战略的进一步升级带动城市发展战略的全局性部署：29 战略目标：建立比较完善的总部企业发展环境、政策框架和服务体系，总部企业数量、持续发展能力明显增强，规模效应显著提高，以中心商务区为核心的总部集聚区初具规模；战略重点：积极引进国内外集团总部和区域性总部，同时发展本市总部企业，构建总部经济的培育和支持体系，加快总部集聚基地的建设；强化支撑体系：完善专业化服务体系，加快发展现代服务业，大力发展高端服务业；实施自主品牌战略；完善诚信和法治环境；完善政策措施：制定总部企业认定标准，设立总部经济发展资金专项，拓宽企业融资渠道，实施积极的土地支持政策，引进和培育企业总部人才。2009年5月正式公布的《深圳市综合配套改革试验总体方案》，提出深圳要建立金融改革创新综合试验区，深港两地紧密合作，发挥功能互补的优势，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。其中，金融改革创新将从以下九个方面进行：一是多层次资本市场建设，积极支持在深圳设立创业板；二是探索在深圳设立本外币债券市场；三是大力发展期货交易；四是支持银行、证券、保险、基金、期货等机构在符合有关法律法规及行业监管要求的基础上，创新金融品种和经营模式；五是积极探索房地产、高速公路、码头、电力等资产证券化；六是加快发展金融后台服务产业，建设辐射亚太地区的金融后台服务基地；七是积极探索发展创业投资引导基金、股权投资基金；八是发展小额贷款公司和民营中小银行，完善中小企业融资服务体系；九是探索建立加强金融监管的有效模式，防范和化解金融风险。30 在新的形势、机遇和挑战下，深圳审时度势，以建设中国特色社会主义示范市为战略纲领，以打造国家创新型城市试点为战略定位，以建设区域性国际化城市为战略目标，全面提升城市的战略发展地位。根据城市总体发展战略，深圳市确立了以高端服务业、总部经济、文化产业等为核心的产业升级方向。同时对福田区城市功能及产业战略提出新的要求，明确未来福田区将发展成为以中央商务区为代表的高端服务业核心功能区以及具有规模效应的总部经济集聚区。本项目作为福田中心区产业发展储备用地，顺应城市发展方向，承接产业用地发展需求是项目的战略发展机会，也是城市发展的战略要求。31 3.1.2福田区总体发展战略分析根据福田区总体发展战略，福田中心区将成为“1+3”经济架构发展的核心载体。本项目规划范围是深圳CBD——福田中心区的自然扩展区域，承接福田中心区产业发展核心功能，发展总部经济、高端服务业和文化创意产业是本次用地更新的必然要求。面对新时期深圳城市战略及产业战略的新要求，福田区重新审视发展战略，确立了新时期的发展路线，即以“1+3经济构架”为产业战略纲领，充分发挥中央商务区的扩散效应；以打造“环CBD高端产业带”为先锋行动，积极寻求新的发展空间，落实城市产业战略的核心要求。战略纲领：“1+3”经济架构以总部经济为龙头，大力发展高新技术产业、高端服务业、文化产业三大支柱产业，建立“1+3”辖区经济架构。龙头：总部经济重点吸引占地少、能耗低、效益高的企业总部形成聚集效应，实现企业价值链与区域资源和空间分布最优组合，带动辖区经济可持续发展；鼓励有潜力的企业设立总部或地区总部、研发中心、检测中心、采购中心、物流中心、销售中心和结算中心，推动产业向高端化发展；总部经济的引导作用是整合众多产业发展的关键之一，也是引导整合福田区经济发展的一大关键。支柱之一：高新技术产业目前主要集中在以软件研发为主的信息技术产业，极大推动了福田区传统产业的改造和装备水平的提高，有力促进高技术产业的发展；未来高新技术产业发展定位为：重点保持电子及通信设备制造和光机电一体化技术优势，大力发展集成电路设计和软件产业，鼓励和支持具有32 增长潜力的新材料、新能源、生物技医药环保产都等高新技术产业的发展；设立“重点企业研发中心建设专项资金”，支持实力雄厚、有自主知识产权、技术领先、产品市场占有率高、发展潜力巨大的企业建立研发中心，促使福田成为高新技术产业链的高端聚集区。支柱之二：高端服务业福田区确定了金融业、专业服务业、会展业、创意设计、服务外包和物流业为代表的高端服务业为重点发展对象。充分发挥市中央商务区（CBD）的优势，积极吸引跨国公司和国内知名大型企业在此设立地区总部、研发设计中心、采购中心、营销中心和结算中心，完善配套设施，改善环境，将其建设为高端服务业的核心功能区。制定了《福田区关于加快高端服务业发展的若干措施》（福府办[2007]12号），通过具体措施的实施扶植高端服务业。支柱之三：文化产业围绕建设中心城区经济文化圈的总体思路，依托中心城区的区位优势、人文环境优势、产业基础优势、商业氛围优势，大力推进辖区文化产业发展。文化产业“十一五”规划：做大做强设计、演艺、多媒体制作、动漫、数码娱乐、广告、时尚等创意产业，培育“新世纪国际工艺品文化广场”、“艺术收藏品交易基地”两个产业新的增长点，打造中心区、八卦岭、和天安•泰然三个文化产业圈。注重文化品牌建设，把文化产业培育成为推动福田区经济社会发展的支柱产业，把福田建成区域内有影响力的文化中心。从福田区未来发展的战略方向上看，承接福田中心区发展的核心功能，发展总部经济、高端服务业和文化创意产业是项目战略发展的必然要求。33 3.2项目发展条件分析本项目位于深南大道商务主轴上，毗邻福田中心区和车公庙-竹子林片区（中心西区），区位条件优越，商务氛围浓厚，交通优势明显；项目地块占地规模大，拆迁量少，是深圳中心城区稀有的可成片开发地块。项目作为福田中心区产业发展储备用地，具备承接中心区核心产业功能发展的先天条件。3.2.1产业优势项目用地外围产业环境优越，发展基础良好，产业发展具有独特的先天条件：本项目外围有优良的产业环境。沿深南大道向东一公里为深圳CBD——福田中心区，西南部毗邻中心西区（“车公庙-竹子林”片区）。福田中心区的日渐发展成熟，将对区域经济文化产生巨大的聚合和辐射作用；中心西区优良的产业基础，为本项目提供了产业关联互动的基础和可能；另一方面，中心西区未来将在产业硬件配套及软件环境等方面产生巨大的提升需求，这也为本项目带来发展机遇。34 3.2.2交通优势发达的道路网络系统：项目周边由城市主干道深南大道、香梅路、红荔路以及城市快速路香蜜路环绕；周边发达的道路网络系统使地块与深圳各大重要片区产生便捷联系，使人流、物流、信息流、资金流快速高效通行。快捷的轨道交通设施：香蜜湖北站香梅北站地铁1号线香蜜湖站位于片区东2号线南角，车公庙站位于片区西南方向，距地块200米，此外，片区内还规划新建三个轨道交通站点。轨道交通运量大、速度快、安全可靠、准点舒适的特点使片香蜜湖站区拥有快速汇聚和疏散大量人流车公庙站1号线的能力。重要交通枢纽——福田客运站：片区沿深南大道西向1公里处有福田客运站，是深圳市首个集长途客运、地铁、公交、出租车和社会车辆为一体的立体化、多功能、无缝式接驳的交通枢纽，其运营使本项目不仅面对深圳市内的人流、物流，更面向广东省内甚至广东省外广阔的资源和市场，使片区拥有更大发展潜力。规划综合交通枢纽——福田站综合交通枢纽工程：福田区规划建设的福田站综合交通枢纽工程位于深圳市福田中心区，处于项目35 地块沿深南大道向东2公里范围内。该枢纽汇集了广深港客运专线福田站（含深港过境、深圳地铁1、2、3、4、11号线以及城市地面公交系统，极大提升广州-深圳-香港城市体系中深圳特别是福田中心区的战略地位，为本片区带来巨大的发展机会。3.2.3商务氛围优势目前福田区的商务办公主要集中在华强北、福田中心区、中心西区三个片区，以深南大道为轴线自东向西一路排开。福田中心区是深圳总部经济核心区，集中了以大中华交易广场等为代表的高级写字楼近30栋。该片区目前已吸引了世界500强企业中的46间入驻，是金融保险、咨询顾问服务、投资行业的聚集地，CBD氛围日益成熟。车公庙片区即“中心西区”，早期为泰然工贸区，后在城市改造和产业升级下逐渐形成商务区，聚集着招商银行大厦、本元大厦等20余座写字楼，以乙级写字楼为主，档次略低于中心区。该片区目前主要聚集手机整机及零配件销售的电子科技通讯类公司和贸易公司，同时也是国内银行比较集中的区域。本项目正处于福田中心区香蜜湖地区与中心西区中间并紧邻深南大道，处于福田区商务办公聚集的主轴线上。项目周边地区已经形成了浓厚的商务氛围。近年来，规划大厦、房地产交易中心等行政办公大楼相继进驻本片区，使片区商务办公氛围更加浓厚。项目用地周边浓厚的商务氛围，使本项目承接中心区核心产业发展具备良好的先天条件。36 3.2.4环境优势本片区周边具有优美的生态环境，南部为深圳高尔夫球俱乐部，占地面积达136万㎡，俱乐部内绿树成荫，绿草成茵。北部为中国娱乐城及香蜜湖，娱乐城内景观优美，香蜜湖上波光粼粼，环境如诗如画。项目周边也具有高尚的人居环境。片区临近香蜜湖一号、水榭花都等著名高端住宅区，住区内建筑空间、人文空间与自然空间构架和谐。环境就是资源，项目周边绝佳的生态环境、人居环境不仅为本片区承接中心区核心产业发展提供了一流的环境基础，也增强了本片区对高端人才的吸引力。3.2.5开发优势近年来深圳市中心城区土地供应量十分紧张。目前中心城区产业发展用地多为土地二次利用。由于二次利用过程涉及拆迁补偿等众多难题，改造程序复杂，开发成本高，开发周期长，开发不确定性大，因此，依靠土地二次利用的产业发展遇到了土地利用难以为继的瓶颈。本项目地块规整，能够极大缓解中心区无地可用的窘境。且本地块现状建筑多为临建，层数多数小于2层，容积率低；同时产权统一，拆迁难度较小，易于开发，作为产业发展用地具有得天独厚的开发优势。37 3.3项目战略发展方向分析结合城市发展战略，为相关产业发展提供相应的配套产业用地是本项目作为产业储备用地的基本要求。当前，深圳市正开展综合配套改革试验试点，推进深港合作共建金融改革创新综合试验区，形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心，本项目应适应新形势的需要，为金融产业及“四大中心”的建设提供相关的产业用地。当前，福田区已确立以总部经济为龙头，大力发展高新技术产业、高端服务业、文化产业三大支柱产业，建立“1+3”辖区经济架构的战略发展纲领。本项目作为福田中心区产业发展用地，适应福田区的战略发展要求，承接中心区产业发展功能是本项目发展的内在要求。结合深圳市和福田区的城市发展战略，本项目确定以下战略发展方向：以高端服务业为主要战略发展方向，适当发展总部经济、文化创意产业和金融后台服务业本项目自然环境优美，商务氛围浓厚，交通条件优越，具备发展高端服务业和文化创意产业的客观条件。项目毗邻福田中心区，具备发展总部经济的区位优势。项目占地规模大，开发难度低，具备承载多种产业发展的物质条件。本项目发展高端服务业、总部经济、文化创意产业和金融后台服务业是深圳市及福田区城市战略发展的客观要求，也是项目自身发展的内在要求。38 4项目总体发展定位4.1项目总体定位根据本项目地块用地更新战略发展方向的分析，按照构建香蜜湖∙豪布斯卡（HL∙HOPSCA）的发展理念，确定本项目以下总体定位：深圳鲜有的超大规模高端城市综合体、深圳CBD西部核心地段的标杆性人文生态创新城香蜜湖∙豪布斯卡（HL∙HOPSCA）豪布斯卡（HOPSCA），是Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）和Apartment（公寓居住）的缩写，代表的是新型城市综合体的主要功能业态。这种城市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。香蜜湖∙豪布斯卡（HL∙HOPSCA）代表着本项目将引领时代的潮流，以更加科学的发展理念构建新型城市综合体。鲜有目前深圳的综合体为数不多，且缺乏统一的规划建设和功能配套，不能形成集群规模；未来随着深圳特区内土地供应量的不断减少，大型、完善的城市综合体出现的可能将会更小，这赋予了本项目在深圳市的重要发展地位。超大规模本项目总面积达76万㎡，其中南片区可成片开发面积达57万㎡，这一体量在土地资源稀缺的深圳特区内堪称超大规模。高端城市综合体未来本片区将集高端商务办公、高星级酒店及服务式公寓、高端商业休闲及高39 尚人才居住区为一体，以高等级的完善配套承接福田区未来总部经济和高端服务业的发展战略，打造具有国际城市风范和国际高端服务水准的城市综合体。CBD西部核心地段目前福田区重点规划的“环CBD高端产业带”将CBD周边的十五个产业园区串联起来并提升到新的产业高度。本项目恰恰位于此“高端产业带”之上，且西邻泰然工业园和天安数码城两个重点高新技术产业园，东接福田中心区，具有承东启西、促成集群、提升带动的战略地位，是激活福田区CBD西部产业的核心地段。标杆性作为福田区少有的大规模可开发用地，本项目承接福田及深圳未来战略发展的需求，以高定位、高标准来确定片区发展的高起点，以高效益、高成就来挖掘片区未来发展的高价值，目的在于发展成为福田区继CBD核心区之后另一个具有标杆意义和带动作用的城市可持续发展高地。人文生态本项目北临香蜜湖，南靠高尔夫球场，坐拥都市核心区难得的自然生态景观环境；同时片区北望熙园、香蜜湖1号，东连东方玫瑰名园，享有高尚的社区人文氛围，此外本片区西接农科中心及车公庙商务区，东近福田市级CBD核心商务区，具有高尚浓厚的都市商务人文环境。未来本项目将紧密结合生态与人文两大亮点，构筑国际性大都市中心区的人文生态创新产业环境。创新城创新是推动社会进步的原动力。《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》提出，要把“自主创新作为城市发展的主导战略……把深圳建成创新体系健全、创新要素集聚、创新效率高、经济社会效益好、辐射引领作用强的国家创新型城市。”《深圳市综合配套改革试验总体方案》指出深圳市要创建国际创新中心等“四大中心”。作为创新型城市的标杆性项目，创新是贯穿本项目功能定位的主题。40 4.2项目目标产业定位根据项目总体定位，确定本项目拟引进的目标产业如下：4.2.1高端服务业高端服务业是本项目发展最主要的目标产业集群。服务业可划分为传统服务业和现代服务业，高端服务业是现代服务业的核心行业，是现代服务业发展到一定规模，形成了更高层次的业态，处于现代服务业产业链的上端。高端服务业包括创新金融、现代物流、科学研究、技术服务、商务服务、品牌会展、高端旅游等行业。高端服务业具有高的科技含量、高人力资本投入、高附加值、高产业带动力、高开放度、低资源消耗、低环境污染等特征。根据福田区“1+3”的产业发展纲领，福田区确定了金融业、专业服务业、会展业、创意设计、服务外包和物流业为代表的高端服务业为重点发展对象，充分发挥深圳CBD的优势，积极吸引跨国公司和国内知名大型企业在此设立地区总部、研发设计中心、采购中心、营销中心和结算中心，完善配套设施，改善环境，将其建设为高端服务业的核心功能区。本项目区位条件优越，区位介于福田中心区与城市次中心车公庙地区（中心西区）之间，应发挥毗邻中心区的区位条件优势，重点发展专业服务为代表的高端服务业。4.2.2国际金融机构驻华总部根据深圳市发展总部经济的战略构想，福田中心区将成为深圳发展总部经济的桥头堡。根据福田区的具体实施举措，金融机构总部将是福田中心区未来发展的重点。依托于成本比较优势及政策扶持，未来深圳对国际金融机构驻华总部41 的吸引力将进一步增强。另一方面，外国金融机构驻华总部对区位、环境、形象要求很高，一般选择进驻城市CBD核心区域。而从福田中心区的发展现状上看，北区以政府行政办公（包括金融交易平台、监管机构）为主，南区以国内金融机构总部为主，中心区已缺乏足够的产业发展空间。本项目从区位、交通条件、环境等硬性指标上看均符合发展外国金融机构驻华总部的要求，作为深圳CBD的扩展区域，本项目可为外国金融机构驻华总部的入驻提供理想的发展空间。4.2.3文化创意产业文化创意产业作为高端服务业发展的重点，一直是深圳市大力扶持的产业。《深圳市综合配套改革试验总体方案》指出，深圳“与香港功能互补，错位发展，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心”。可见，文化创意中心作为“四大中心”之一将成深圳市未来发展的重点。文化创意企业包括动漫设计、软件设计、新闻出版设计、广告策划等类型的企业，该类企业的特点是规模较小，对周边自然环境要求较高，通常在较为宽松的环境下进行商务活动。本项目背靠香蜜湖，片区内拥有良好的旅游资源，自然环境优美，具备发展文化创意产业的天然土壤，是深圳市发展文化中心的最佳载体之一。4.2.4金融后台服务业根据《深圳市综合配套改革试验总体方案》的思路，深圳将建立金融改革创新综合试验区，“……发展壮大中小企业板市场，积极支持在深圳设立创业板市场和场外交易市场，加快构建多层次资本市场。探索在深圳设立本外币债券市场，大力发展期货交易，整合规范发展各类产权市场……加快发展金融后台服务产42 业，建设辐射亚太地区的金融后台服务基地……”。根据上述举措，本外币债券市场、期货交易市场及各类产权交易市场将成为下阶段金融业配套设施建设的重点，金融后台服务将成为重点发展的产业。本项目位臵毗邻金融机构总部集聚的福田中心区，为金融后台服务产业发展提供产业用地既具备区位条件，也具备良好的商务气氛。综上，结合本项目高端服务业为主的总体发展定位，本项目的目标产业集群为：以会计、审计、税务、管理咨询、律师、资产评估、环境评估、房地产评估、工程咨询等专业服务为代表的高端服务业；以外资银行、投行、基金公司等为代表的国际金融机构驻华总部；以动漫游戏研发设计、软件设计、新闻出版创意、广播电影电视及音像制作、广告与咨询策划等为代表的文化创意产业；以本外币债券市场、期货交易市场、产权交易市场、客户服务、数据备份等为代表的金融后台服务业。43 4.3项目形象及功能定位结合项目总体定位，确定以下形象定位：香蜜湖中心活力创新中心金融服务中心文化创意中心生态休闲中心人文生态创新城香蜜湖中心：暗香浮动，甜蜜汇集成湖，香蜜湖本身就是一个浪漫、诗意的名字。记忆中的旋转木马，深圳旅游业曾经的光荣与辉煌。梦想中的绿荫碧水，花园洋房，现在深圳人梦寐以求的栖息家园。香蜜湖从来都是深圳人的希望和梦想，香蜜湖这个名字本身就是具有号召力的品牌，是“高端、顶级”的最佳注解。从项目位臵上看，本项目位于香蜜湖地区正中央，又毗邻城市主干道深南大道和红荔路，是香蜜湖地区名副其实的中心。从项目总体定位上看，香蜜湖地区主要以住宅为主，而本项目开发完成后，将形成集高端商务办公、购物、居住为一体的城市综合体，是未来的城市中心；从区位上看，本项目作为深圳市CBD扩展区，将形成整个中心区的分中心之一。44 未来，香蜜湖中心将与北区的市民中心、南区的会展中心一起，形成“三足鼎立”的态势。香蜜湖中心的功能主要由以下“四大中心”构成：活力创新中心：有创新才有活力，有活力才有创新。创新是深圳的城市之魂，创建创新型城市是深圳市未来的发展战略，创建国际创新中心是深圳市综合配套试验改革中重点发展的“四大中心”之一，香蜜湖中心作为深圳市中心区最后一块未开发的处女地，是城市自主创新的最佳载体，是城市重新焕发活力之源。高端服务业是联系技术、资本、产业等创新要素的重要纽带，以高端服务业为主的众多企业是推动创新之城建设的重要力量，活力创新中心为高端服务业为主的创新型企业提供产业发展的物质载体，是实现创新之城的产业平台。金融服务中心：“问渠哪得清如许，为有源头活水来”。《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快建设国家创新型城市的若干意见》指出，要“根据创新活动的资金需求规律，构建财政投入为导向，资金市场、资本市场融资为主的投融资体系”。可见，源源不断的资金支持是实现创新型城市发展战略的源头活水。金融服务中心为创新型企业提供资金融通、债券交易、产权交易等相关支持，是实现创新之城可持续发展的资本平台。文化创意中心：文化创意产业是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环境提升的产业。可以说，创新是文化创意产业持续发展的源动力，创意是创新内涵的最好诠释。45 正因如此，视创新为生命的深圳制定了打造“创意设计之都”的发展目标，并将创建“国际文化创意中心”纳入深圳市综合改革配套试点。文化创意中心以文化创意产业为主打，是实现创新之城的重要支柱。生态休闲中心：繁忙的都市生活，紧张的工作节奏，使得都市里生活的人们迫切需要一个休憩的空间。本项目坐拥都市核心区难得的自然生态景观环境，正好为香蜜湖中心提供休养生息的空间，体现本项目与众不同的元素。生态休闲中心为创新之城提供生态休闲空间，是实现创新之城的生活配套平台。46 根据上述形象及功能定位，本项目的具体功能定位如下：功能定位功能组合商务办公：以高档写字楼为主，强调绿色、生态；活力创新中心商务居住：酒店、服务式公寓；商务交流：会议中心、创新型产品展示中心；金融办公：以结算中心、后台中心等金融服务办公为金融服务中心主的写字楼集群；金融交易：金融交易大厅、产权交易大厅；商务居住：酒店、服务式公寓；创意办公：LOFT为主；文化创意中心文化展示：文化创意展示中心、交流中心、创意走廊；文化休闲：文化广场；购物：生态休闲购物中心；生态休闲中心餐饮娱乐：特色美食街；配套居住：酒店、服务式公寓、高档住宅；公共空间：生态广场。47 4.4项目物业功能组合及档次定位根据项目发展的形象及功能定位，项目发展的物业功能组合及档次定位如下：4.4.1写字楼作为一个集聚国际金融机构总部等高端产业集群的深圳CBD扩展区，本项目需配臵一到两栋超高层甲级写字楼作为项目的地标性建筑，以展示项目的高端形象。本项目作为深圳CBD扩展区，项目的形象、档次上必然要向中心区看齐；同时，高端产业集群集聚的核心商务区，其地标式建筑一般都是超高层写字楼。因此，本项目需配臵一到两座地标式建筑，以昭示项目的高端形象。上海陆家嘴上海中心重庆中新城上城香港IFC北京国贸三期48 本项目作为人文生态创新城，写字楼的风格应体现生态、休闲的风格。从写字楼的发展趋势上看，未来写字楼的发展趋势将向生态、绿色、环保的方向发展，“绿色写字楼”、“生态写字楼”是新建写字楼的主要发展态势。生态大堂空中花园生态写字楼LOFT49 4.4.2酒店根据项目功能定位，本项目酒店定位为商务型酒店，除满足商务居住需求外，还需具备商务会议功能。酒店客房会议中心与写字楼的档次定位相对应，本项目主要的酒店类型如下：五星级酒店。五星级酒店的主要客户群体来自高端会议、金融行业、专业服务业及公司总部企业高层管理人员的商务居住需求；四星级酒店。四星级酒店的主要客户群体来自一般企业员工的商务居住需求；经济型酒店。经济型酒店主要用于满足普通商旅居住需求。50 4.4.3商业商业是本项目的配套设施，主要用于满足项目相关活动主体的购物、餐饮需求。为了与项目总体定位相匹配，本项目商业配套应打造休闲购物路线，结合周边环境的特点，融入生态元素，打造休闲购物中心、特色风情美食街等多种商业配套形态。休闲购物中心示例——杭州西湖新天地星巴克休闲餐饮休闲购物景观51 4.4.4公寓及住宅本项目既处于商务中心区，又背靠环境优美的香蜜湖，公寓及住宅产品选择上要体现本项目的特点，风格类型上要体现建筑与人文环境的和谐。公寓住宅52 4.5规划设计构思单心集聚心：生态休闲中心以双轴交点为圆心形成的生态型服务核心功能聚合区、片区生态休闲中心，是绿心与休闲服务中心的结合。同时,成为集中展示建筑美学,地景风貌的集中场所和成为凝聚人气活力的公共空间。双轴引领双轴:十字型轴线，为片区公共服务走廊与景观廊道的结合。根据主题分为生态之轴与文化之轴。生态之轴:南北向绿色轴线,串联南片区绿心与北片区香蜜湖，生态优先的低密度开发。文化之轴：位于南片区的东西向轴线，轴线沿着深圳城市由西向东的发展方向，强调时代感与地域感，引入深圳特色的各种文化元素。多核环绕金融服务，文化创意，购物休闲、商务办公、商务居住等呈现放射状环抱在核心区周边以及核心区内部，提供便利、综合、优质的服务。格网放射核心功能聚合区外部开发单位以格网式布局为依托，由绿心放射出绿化网络，具有有机分散、适当集中、高强度开发、并与生态释放地区相互交融、和谐共生。53 54 5项目规划体量建议根据项目总体发展定位，本项目将发展成集高端写字楼、酒店、商业、公寓、住宅等物业于一体的人文生态创新城。本节将结合项目的总体定位，通过规划要求、市场分析、案例比较等角度论证项目主要发展物业的发展空间，并提出发展体量建议。5.1规划要求根据《深圳市总体规划（2007-2020）》（草案）中密度分区专题：密度分区的原则密度分区应与城市结构相协调，在高混合度的城市各级服务中心进行适宜的高密度发展，以发挥核心地区的土地综合效益；密度分区应与城市自然与社会环境特征相协调，在各类生态保护区域和生态敏感地带实行严格的低密度控制，以确实保护自然生态区域；密度分区应充分考虑现状密度分布和未来发展潜力，以保障分区制度得以落实。55 密度分区设想在注重生态环境保护、城市景观风貌并综合考虑土地开发潜力的前提下，以创造宜人、高效的城市环境为目标，建设密度服从城市功能和发展目标；因此依据城市不同的区位和功能，建议将全市基本生态控制线以外地区划分为四个密度区和特别控制区，实行等级化的密度管制：密度Ⅰ区——高密度开发的城市核心地区：包括市级公共服务中心和城市战略性增长极点；属于高层建筑密集区。密度Ⅱ区——中高密度开发的城市次中心、外围组团中心以及特区内一般地区；属于高层建筑发展区。密度Ⅲ区——中密度开发的城市外围一般地区以及特区内边缘地区；以多层建筑为主，少量高层建筑。密度Ⅳ区——中低密度开发的城市敏感地区：包括城市生态保育区周边的生态系统衔接过渡带和东部滨海地区；属于限制高层发展区，以多层建筑为主。特别控制区——机场、港口、核电站等特殊管制地区，按照相关要求控制其建设密度。（注：本密度分区指引只包括规划期内的城市建设用地，发展备用地应遵循密度分区原则、参照相关管制要求并结合城市发展政策进行密度管制。）56 本次研究范围根据密度分区指引，本次研究范围在密度分区中属于两类区域：1．南部——密度Ⅰ区南部与福田中心区、华强北属于同一密度分区——高密度开发区。作为高层密集区，该分区是所有区域中密度最高的一类区。现状的低密度与之反差较大，容量有巨大的提升空间。2．北部——密度Ⅱ区北部属于密度Ⅱ区——中高密度开发区。该区域为高层建筑发展区，特区内一般地区均属于该区域。规划容积率建议根据上文相关章节的分析，上层次规划为本项目预留了提升容积率的空间。而根据密度分区的分析，本项目提高容积率水平是符合未来规划发展要求的。根据初步了解，与本项目相似的华强北地区，现状毛容积率约为3.0，规划容积率约为4.0；中心区规划容积率目前仍未确定，但也远远超过4.0的容积率水平。根据上述分析，建议本项目建设用地平均容积率控制在3.0—3.5之间。57 5.2项目功能物业市场分析5.2.1写字楼市场分析本项目用地周边区域主要写字楼市场有福田中心区和车公庙地区（中心西区），均属于福田区范围。目前，福田区写字楼市场存量约为322万平方米。其中甲级写字楼的现有存量为79.5万平方米，乙级写字楼的现有存量为243万平方米，甲乙级写字楼物业之比为1:3。供需特点福田中心区——城市CBD，以甲级写字楼为主；主力租户以金融保险业、实业及IT通讯类为主，承租能力较强，单位占用面积较高福田中心区目前供应的写字楼物业达到28座，其中，甲级写字楼物业有9座，接近深圳市甲级写字楼市场供应量的一半。目前福田中心区甲级写字楼物业集中在北区，占到三分之二的比例；南区分布较少，仅有三座甲级写字楼物业；甲级写字楼物业从2001年开始供应，但以最近三年的供应量最多。银行、保险、证券公司、基金公司等金融企业是中心区写字楼市场的主要客户，该类企业多对办公物业的品质要求相对较高而选择进驻甲级写字楼，且由于人员密集通常占用较大面积。2008年，单个金融类企业的平均占用面积达到1240平方米，远高于进驻深圳甲级写字楼企业的平均水平602平方米。中心西区——分布于深南大道两侧，乙级写字楼为主；主力租户以规模较小的IT电子科技和实业类公司为主，企业承租能力相对较弱，租用规模相对较小项目地块西南方向，与地块仅一路之隔的中心西区是在城市改造和产业升级过程中，以天安泰然工贸区为基础，逐步发展形成的写字楼集中地，是商务公寓和乙级写字楼最为集中的区域，目前共有写字楼23栋，已经入伙的除招商银行大厦和时代科技大厦2间为甲级写字楼外，其余均为乙级写字楼。58 本区域由于临近科技园，区域内的写字楼入驻企业主要以手机整机及零配件销售的电子科技通讯类公司和实业公司为主，各大通讯运营商的CallCenter也较为集中。企业承租能力普遍较弱，租用规模相对较小。高端服务业对甲级写字楼需求增长强劲深圳市的第三产业发展迅速，为甲级写字楼带来相应的需求，入驻甲级写字楼的高端服务类企业也越来越多样化。良好的经济环境促进了咨询和顾问类企业的快速发展，来自这些企业的需求仍然稳定增长。人力资源外包企业和代理招聘企业的数量和租赁面积都有显著的增多，多家大型的会计师事务所均在所在的写字楼内大面积的扩租。此外，律师事务所、教育培训机构的物业租赁需求也较过去有明显的增长。如：全国最大的律师事务所金杜律师事务所在福田中心区的经贸中心租赁了三层作为办公之用；一些以往很少在甲级写字楼中出现的机构也开始入驻，如高端的牙医服务诊所、心理咨询服务机构等。随着近期香港与商务部新签署的CEPA补充协议，规定港澳医疗机构可以在国内设立独资、合资、合作门诊部，预计未来这类机构对深圳甲级写字楼的需求会有一个持续的增长。市场发展空间根据行业经验，写字楼市场需求主要来自于第三产业的发展。近年来，福田区第三产业总量随着GDP的增长而不断增长，且增速高于GDP增速。2008年，福田区GDP总量达1498亿元，其中第三产业GDP约为1258亿元，占比从2006年的70%上升至84%。根据《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》，至2015年，深圳市GDP总量将达15000亿元，相当于年均增长10%。假设福田区经济总量也按年均增59 长10%计算，则到2015年，福田区GDP将达到2870亿元。此外，由于福田区第三产业增长快于GDP增速，预计到2015年，福田区第三产业占GDP比重将达90%。综合上述分析，假设福田区322万平方米的市场存量处于供需平衡状态，则每亿元第三产业生产总值对应的写字楼需求约为0.26万平方米（322/1258=0.26）。按上述比例推算，到2015年，福田区写字楼市场需求量将为672万平方米。根据未来可预见的福田区市场供应，未来5年内福田区新增写字楼供应约为230万平米（中心区155万+中心西区55万+其它区域20万），加上现有市场存量322万平米，到2015年，市场写字楼存量将达到552万平米左右。由于福田区可开发用地极少，因此未来市场的实际供应量与上述预测应相差不大。项目面临的写字楼市场发展空间分析2009-20152015-20202008（按10%增长）*（按6%增长）*期末GDP7807亿元15000亿元20000亿元福田GDP1498亿元2870亿元3827亿元#第三产业比重84%90%95%第三产业产出1258亿元2580亿元3636亿元1写字楼存量（需求）322万㎡672万㎡945万㎡2可预见新增供应N/A230万㎡N/A3可预见期末存量322万㎡552万㎡约552万㎡4存在缺口(4=1-3)N/A120万㎡约393万㎡注：增长率数据来自《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》综合考虑，在GDP增长按年均10%增长，第三产业比重最终占GDP比重达到90%的前提下，福田区写字楼市场还有120万平方米的发展空间。60 5.2.2高星级酒店市场分析高星级酒店供应总量较大，但与北京、上海、广州等大城市相比，相对数量并不多，市场仍有一定发展空间。深圳市目前共有高星级酒店66家，其中五星级酒店22家，已评星挂牌13家，待评酒店9家；四星级酒店44家，已评星挂牌27家，待评酒店17家。截至目前，共有高星级酒店客房总数为20280间，其中五星级酒店客房总数为8411间，四星级酒店客房总数为11869间。五星级酒店平均每家规模为382间，四星级酒店平均每家客房规模为270间。国内一线城市现有高星级酒店(已评)及相关指标2008年深圳北京上海广州GDP(亿元)7807104881369882162008年旅游收入（亿元）51822191962838旅游收入占比重6.6%21.2%14.3%10.2%高星级酒店数量（家）401717939客房数（间）13032592213004511520入住率62%57%58%59%亿元GDP对应的客房1.675.652.191.40资料来源：各城市统计局网站、DTZ戴德梁行深圳市每亿元GDP对应的高星级酒店客房数为1.67间，与北京、上海相比处于较低水平。剔除北京因旅游市场产生的酒店需求因素，深圳高星级酒店发展水平与国内大城市仍有一定差距，可见，深圳的高星级酒店市场存在着较大发展空间。61 5.2.3集中式商业市场分析集中式商业（购物中心）发展受政府鼓励，发展势头迅猛。《深圳市商业网点规划（2006—2010）》明确提出要鼓励在市级商业区及重要交通枢纽周边发展市区购物中心。受政策鼓励，高档次的购物中心近几年发展势头迅猛。近几年来，大型集中式商业（购物中心）发展势头迅猛，截至2008年年底，已开业规模超过5万平方米的大型购物中心有11个，总规模约110万平方米。深圳市特区内购物中心分布图62 从已开工及规划项目来看，未来3—5年内罗湖区和福田区(除旧改项目)的供应量将位于较高的水平，各区预计将提供超过100万㎡的大型商业物业。未来主要大型集中式商业供应主要集中在福田中心区，约55万平方米。位于本项目周边区域的东海商务中心也将提供约6.5万平方米的商业供应。未来主要大型集中式商业项目供应名称所属区域供应面积（㎡）京基金融中心罗湖区蔡屋围50000华润万象城二期罗湖区蔡屋围20000晶岛国际购物广场福田中心区80800大中华交易广场福田中心区84000平安国际金融中心福田中心区50000左右中航城福田区华强北约6万（其中一期约2万）华强广场（已开业）福田区华强北53000鼎诚国际福田区华强北42000华新村改造项目福田区华强北约10万金地岗厦项目福田中心区约30万岗会地下商业街福田中心区35000东海商务中心中心西区65000鸿隆107宝安64000正中商业广场宝安158000合计约120万数据来源：DTZ戴德梁行市场调研综上，大型集中式商业是政策鼓励的发展形态，发展势头迅猛。随着城市经济的不断发展，商业需求将进一步提升，本项目发展商业具有较大的市场发展空间。63 5.2.4服务式公寓市场分析深圳外籍人士不断上升，为服务式公寓带来较大需求。据《深圳市2008年统计年鉴》显示，来深投资的世界500强企业累计达141家，在深累计投资项目341个，同时外资在深投资的规模也呈现扩大趋势。外企大举进入深圳的同时，深圳外国人数量也随之连年攀升。截止目前，在深圳常住的外国人有来自115个国家的17,316人，以投资、就业、经商、学习和随行家属为主，临时居住的外国人更多达419,072人。两者相加，总人数超过43万人。按照深圳国际化建设思想，深圳外资企业及外国人还将不断上升，常住外国人将达到20万。深圳市服务式公寓的市场需求空间较大，特别是福田中心区及高新区的外籍常驻人士需要配套服务式公寓以解决居住需求。据企业调查显示，深圳常驻外籍人士主要是公司中、高层管理人员。从行业人员架构特征来看，金融投资、能源及贸易企业的外籍人士主要担任企业的高层管理者（地区总裁，总经理，总监）；制造业和高新科技行业的外籍员工主要是企业的中高层管理者和专业技术主管。500强企业派驻深圳的外籍员工一般为2---3年。其中90%以上派驻深圳是以常驻深圳的方式，而非周期性或间歇性驻守，显示外籍人士有稳定、长期的居住需求。由于目前高档的服务式公寓主要集中在蛇口片区，加上蛇口片区为外籍人士设立生活配套较多，因此目前在高新区、福田中心区内工作的外籍人士绝大部分都是居住在蛇口。近年来，外籍人士在选择居住物业时，对于蛇口传统的外籍人士居住社区的关注度有所下降，一些新兴的优质项目逐渐引起外籍人士的关注；外籍人士在居住片区的选择由原来在蛇口聚集逐渐向深圳福田中心区扩散，南山的华侨城及福田中心区成为新的聚集区域且呈现上升趋势。64 深圳主要高档服务式公寓概况富瑞斯国际公寓泰格公寓波托菲诺国际公寓鲸山公寓图片福田区深南大道南山区蛇口大道8南山区华侨城波托南山区蛇口大道2地址6012号号菲诺号产权只租不售只租不售只租不售只租不售管理公司北京首开辉盛国际华侨城集团招商地产房间数165间232间65套84间入住率80%以上接近85%80%85%外籍出租率80%以上100%100%90%长租比例80%以上100%——90%以上面积45㎡-166㎡28㎡-336㎡94㎡-136㎡145㎡-372㎡两房：14100-16400单房：12000-13800单房：12000-25000月租价一房：14000-15000三房：13700-24000两房：18000-21600两房：30000-35000（人民币）两房：17000-26000四房：26200三房：32000-40000三房：40000-99999五房：31800平均单价240-356227-428150-19185-110(元/㎡/月)与北京、上海相比，深圳的服务式公寓总量仍相对缺乏，尤其是福田中心区周边只有富瑞斯和香格里拉两家服务式公寓，远远满足不了中心区巨大的外籍人士居住需求，综合考虑，服务式公寓市场具有较大的市场空间。65 5.2.5高档住宅市场分析CBD片区——高档住宅项目基本开发完毕，未来仍面临巨大需求。由于CBD片区土地的高效益和高经济价值，深圳CBD规划商务办公建筑面积为380万㎡，占总建筑面积的49%，而住宅、公寓建筑面积为200万㎡，占总建筑面积的25%，因此势必有众多的居住需求无法在CBD内得到满足。福田区CBD片区部分高端住宅开发情况开盘价格现在价格占地面积建筑面积项目名称入住时间容积率元/㎡元/㎡万㎡万㎡中海华庭2000700020000-250003.25113.38深业花园2001850025000-270003.5913.32.80黄埔雅苑2001-2004950024000-2600025.2764.282.80星河国际2003930026000-300003.4115.274.41天健世纪花园2004840025000-320003.8414.643.81雅颂居20041000030000-400003.3511.82.80城中雅苑2004820020000-220005162.80发展兴苑20051100020000-240003.112.63.28深圳CBD开发采取居住先行的开发策略，2006年之前，CBD内居住用地基本开发完毕，其中大部分为高端住宅。未来5年CBD内仍有总建筑面积达80多万㎡的写字楼供应，会聚集更多的商务人士、高端人才，对高质量住宅的需求将更为旺盛。66 香蜜湖片区——是深圳市高档住宅集中区，发展高档住宅具有良好的市场集聚优势。随着深圳市中心区的西移，不但使中心区及其周边区域的房地产市场发展日趋火爆，同时也使环香蜜湖片区名声鹊起，发展潜力日益彰现。环香蜜湖片区以独特的区位优势、优美的自然环境和高档的”国际化”配套著称，被美誉为”中心区的后花园”、”国际化高尚大社区”。香蜜湖片区部分高端住宅项目开发情况开盘价格现在价格占地面积建筑面积名称入住时间容积率元/㎡元/㎡万㎡万㎡水榭花都20061300030000-500001723.81.40香蜜湖1号2006-20072600033000-800009.3513.11.40香榭里花园2000-2002970023000-300009.822.923.67中旅国际公馆2003-20061000026000-3300016.2847.32.70熙园20041000026000-5000012.7915.41.33缇香名苑2005800026000-300002.859.293.25香域中央20051000029000-320006182.07东海十八居20072300029000-340000.21.467香蜜湖唯珍府200830000350000.71.63.462000年后香蜜湖片区共推出了9个高端住宅项目，总建筑面积为15.82万㎡，所有项目均受到市场的追捧，刚刚面向市场便销售一空，而当初10000元左右的开盘价格现已涨至25000-35000元，部分甚至高达80000元，充分反应该片区市场对高端住宅的强烈需求和强大的消费支付能力。目前香蜜湖片区可供开发的土地日益稀少，无法满足CBD迅猛增长的居住需求。福田区未来商品住宅项目供应包括在建项目和旧城改造项目，总体供应量较小，不能满足市场需求。综合考虑，本项目发展高档住宅具有较大的市场空间。67 5.3相关案例分析根据项目用地临近城市CBD的特点，本次案例分析选择了国内外较有代表性的CBD扩展区域作为研究对象，以通过案例分析确定项目合理的物业功能配比。5.3.1法国拉德方斯商务区建筑面积（万㎡）比重总用地面积750—总建筑面积561100%写字楼34060.6%酒店203.6%商业配套519.1%居住15026.7%拉德方斯位于巴黎中央商务区以西4戴高乐机场公里，被称作“第二个中央商务区”，其占地大约750万平方米，工作人口15万，居住人口3万。该区域由法拉德方斯巴黎中央商务区国政府建立，旨在建立一个新的商务中心以缓解城市中心的开发压力，其经过了大约40年的投资与开发，目前聚集了法国企业和跨国公司的欧奥利机场洲总部及其中央或行政管理部门。这一区域拥有巨大的服务业，大量的银行、保险公司、金融及顾问公司都落户于此。拉德方斯有非常完善的基础设施，包括公共交通、地区铁路和地铁，并且有地区铁路和地铁直通CBD。一项政策出台，要求必须保证步行道路及相应设施的面积，使得公共交通领域的投资更加综合与完善。虽然工作人群更普遍采用公共交通方式，但这一区域也建立了完善的道路交通网络，并且建立了一条地下高速公路（A14）。68 5.3.2上海浦东陆家嘴竹园商贸区建筑面积（万㎡）比重总占地面积90总建筑面积131100%写字楼9471%酒店1511%商业配套2217%居住未知未计位于上海浦东陆家嘴金融贸易区中部的竹园商贸区，东起源深路、西至东方路，南抵浦电路、北达张杨路，占地约九十公顷，是浦东小陆家嘴的东扩延伸区域，规划发展为商业、贸易中心。世纪大道把竹园商贸区分为上下对角两个区域，目前商贸区内已建有近30幢商务楼宇，写字楼总存量为建筑面积94万平方米，主要以浦项商务广场、城建国际中心、汤臣金融中心和上海期货大厦为代表，多数集中在东方路-浦电路-世纪大道区域，商贸区商务发展呈现“一面倒”。目前竹园板块内甲级办公楼的租赁情况普遍较好，商务成本相对较低，当前租金水平约为小陆家嘴的60-70%之间，租客以金融机构为主。这些机构倾向于将管理总部设在小陆家嘴，但出于商务成本的考虑，只将谈判、业务拓展等先头部队设在小陆家嘴，而大量办公面积的后勤支持操作平台设立在竹园商贸区。对众多买家和投资者来说，随着区域功能的完善，将会有一定的升值空间。区域内共有各种星级酒店近10家，瑞吉红塔大酒店（St.RegisHotel）,浦东假日酒店（PudongHolidayInn）,中油大酒店，通茂大酒店等，约1500间；区域周边也不乏高星级酒店，如锦江汤臣洲际大酒店，紫金山大酒店和齐鲁万怡大酒店等，区域内外共有星级酒店3170间。但是，由于早期规划的原因，区域内商业配套面积总体偏少，而居住区域主要集中在竹园新村，楼龄较老，集中在18-20年左右，不能满足日益发展的商务69 配套需要，给当地休闲娱乐、生活起居生活带来了较大的不便，目前政府已经启动了新一轮的规划，以弥补原有规划的不足。随着96广场的开业以及和记黄埔Z2-3，Z2-4地块项目的建设，未来三年有望新增30万平方米的甲级写字楼和10万平方米的大型商业，以往商业紧缺的局面有望得到缓和。黄杨浦大桥延安路隧道浦车公小陆家南京西人民竹园路广场商贸区淮海路复兴路隧道世纪公园南浦大桥花木龙阳住宅区卢浦大桥江70 5.3.3重庆江北嘴现代商务区建筑面积（万㎡）比重总用地面积226—总建筑面积543100%写字楼26248%酒店316%商业配套7113%居住17933%公寓489%重庆江北嘴现代商务区居于重庆市城区中心位臵，是传统核心商务区解放碑中心商务区的扩展区。项目东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。其功能定位为重庆市中央商务区的商务中心区，将集中建设办公写字楼等金融商贸设施和重庆大剧院、重庆科技馆等市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口。江北嘴现代商务区用地规模约226万平方米，总开发量约653万平方米(其中地下开发面积约110万平方米)，其中办公写字楼262万㎡，约占总量的48%；酒店31万㎡，约占总量的6%；文化娱乐20万㎡，约占总量的4%；商业配套51万㎡，约占总量的9%；居住179万㎡，约占总量的33%，建成后可容纳居住人口约5万人，安排就业15万人。71 5.3.4案例分析小结国内外CBD扩展区域物业功能配比功能配比区域对应CBD总建面（万㎡）（O:H:S:A）重庆江北嘴现代渝中解放碑中心商5438：1：2：7（含公寓）商务区务区法国巴黎拉德方巴黎中央商务区56115：1：2：7斯商务区上海陆家嘴竹园7：1：2陆家嘴金融商务区131商贸区（住宅未统计）注：O＝写字楼，H＝酒店，S＝商业，A＝公寓/住宅根据国内外可比案例，总结城市CBD扩展区域的物业功能配比特点如下：写字楼占较大比重。这是因为随着CBD的发展成熟，CBD区域有限的写字楼供应量必然不能满足日益增长的办公需求，CBD必须向外扩充。另一方面，CBD扩展区域租金水平较CBD中心要低，有利于满足数量众多的中小企业的办公需求。从上述案例可以看出，写字楼占区域建面的比重大约在40%—60%之间；住宅/公寓占较大比例。CBD扩展区域的主要功能之一是为CBD区域解决提供人口拥挤的问题，住宅和公寓的配臵成为必然需求。结合案例分析，住宅/公寓占比约在20%—40%之间；酒店、商业比重较小。这是因为高端酒店及大型集中式商业通常都集聚在CBD中心区，CBD扩展区域的酒店、商业都只是以写字楼配套的形式出现，因此比重较小。一般而言，酒店、商业占总建筑面积比重均为10%左右。72 5.4物业发展体量建议综合以上分析，建议本项目物业发展体量建议如下：项目物业功能组合及体量开发体量南片区功总体功能占地面积片区物业类型容积率2（万m）能配比配比（公顷）写字楼11048%44%酒店208.7%8%南片区商业6026.1%24%57.24.0公寓4017.4%16%小计230100%北片区住宅208%18.91.0合计250100%76.13.3项目开发总量250万平方米，容积率3.3，其中南片区容积率4.0，符合规划发展要求；各种物业类型功能配比参照CBD扩展区域的功能配比规律设定，相应物业市场也都面临较大的发展空间。73 6项目经济效益评价6.1基本假设6.1.1开发分期鉴于本项目开发量较大，且所开发物业以经营性物业为主，开发难度大，根据国内外类似区域的开发经验，并综合考虑本项目的特点及市场接受程度，项目开发计划按以下条件假设：区域南片区北片区合计项目2开发总量（万m）23020250计算期（年）20起始年份2010结束年份2029开发周期（年）10410项目分三期开发，开发分期计划假设如下：一期开发计划一期开发的主要目的在于培育项目商务气氛，为后续产业用地开发提供相对成熟的环境。由于一期开发时项目商务气氛还未形成，因此一期项目开发量应略大于后期开发。此外，考虑到公寓、住宅市场需求较大，一期项目应先期启动开发以满足市场需求。一期开发计划如下：74 一期项目开发投资计划2单位：万m年份开发量2010201120122013物业类型写字楼4411111111酒店82222商业246666公寓164444住宅205555二期开发计划假设项目一期开发已经形成一定商务氛围，且随着经济增长产业用地需求增加，二期项目应随后启动。考虑到后续开发的需要及市场承受能力，建议二期开发周期为3年，开发计划如下：二期项目开发投资计划2单位：万m年份开发量201420152016物业类型写字楼33111111酒店6222商业18666公寓1244475 三期开发计划在一二期开发的基础上，项目已经较为成熟，建议用3年左右的时间将剩余物业开发完毕。三期开发计划安排如下：三期项目开发投资计划2单位：万m年份开发量201720182019物业类型写字楼33111111酒店6222商业18666公寓12444整个项目开发周期共十年。销售型物业（用于出售的写字楼、商业、公寓、住宅）在建设期第二年开始均匀销售，分10年销售完毕（其中住宅在4年内销售完毕）。持有经营型物业（用于出租的写字楼、商业、公寓及用于经营的酒店）在建设期第三年物业完工后开始经营，经营收入计算至本项目计算期止；76 6.1.2总投资估算本项目总投资主要包括地价、建安费用、不可预见费和建设期贷款利息费用四项。地价根据2008年深圳市基准地价听证会的听证结果，深圳市近期将公布新版的基准地价，新版的基准地价水平较之前的地价水平有较大幅度的提高，其中，香蜜湖地区的基准地价水平如下：深圳市2008年基准地价（香蜜湖片区）2单位：元/m办公酒店商业住宅高限6029553180475531低限4449492755124927注：根据深圳市国土局2004年颁布的《关于地价测算工作的通知》（深国房[2004]8号），酒店用地地价取值参照住宅用地地价，按1：1的比例取值，公寓归入办公类；另外，近两年内福田中心区出让了多宗商业办公用地，其楼面地价水平大致在7000元/平方米左右。综合基准地价调整水平及土地市场出让情况，本项目地价取值如下：项目地价取值假设办公（写字楼）酒店商业公寓住宅地价65005200780065005200建安费用建安费用包括前期费用、建安工程费和装饰工程费。77 前期费用包括项目前期设计顾问费、“七通一平”费用、配套绿化费用等，合计2按6亿元假设，折合建筑平米单价240元/m，其中：1)根据行业经验，前期设计顾问费按2亿元假设，折合建筑平米单价80元2/m；2)根据本项目地块较为规整、位于市区、市政配套设施较为完善的特点，2“七通一平”费用按照2亿元假设，折合建筑平米单价80元/m；3)根据本项目用地更新承担修复完善城市绿带功能的特点，配套绿化费用2按2亿元假设，折合建筑平米单价80元/m；建安工程费和装饰工程费造价取值参考《2009年6月深圳市建筑工程造价信息》中的各类价格信息指数，选取《2006年1月深圳市工程造价》作为基期价格对各类成本进行调整计算，并适当参考了类似的工程费用标准，其中：1)建安工程费包括桩基础、主体工程等建筑工程费和强弱电、给排水、通风空调、电梯、消防等安装工程费；2)酒店项目装饰工程费仅考虑初次装修费用。根据酒店项目的运营规律，酒店一般6-8年需要进行二次装修，二次装修费用计入后续运营成本中，不计入项目总投资。项目建安费用取值假设如下：项目建安费用取值假设单位：元/㎡序号分项工程写字楼商业酒店公寓住宅1前期费用2402402402402402建安工程费550055005500550045003装饰工程费100015002000100010004小计6740724077406740574078 不可预见费根据行业惯例，按建安费用的5%取值。建设期贷款利息费用根据项目开发进度及资金筹措计划，本项目建设期贷款利息为114535万元。2综上，项目总投资3615815万元，单位造价14463元/m。项目总投资估算表单位：万元序计算依项目名称合计写字楼酒店商业公寓住宅号据1地价成本17005307364501071204820402678001071202建安费用2.1~2.317150007414001548004344002696001148002.1前期费用6000026400480014400960048002.2建安工程费1355000605000110000330000220000900002.3装饰工程费30000011000040000900004000020000建安费3不可预见费8575037070774021720134805740用*5%4建设期利息114535503959163274881832691635总投资1~436158151565315278823965648569206236823单位造价61446314230139411609414230118412（元/m）注：土地成本除包括地价外，还包括相当于地价3%的契税。其中，一期总投资（含利息）159.3亿元，二期总投资101.7亿元，三期总投资100.5亿元。79 6.1.3租售条件写字楼根据深圳甲级写字楼市场情况，福田区近两年甲级写字楼平均租金水平基本维持在130元/㎡/月以上，CBD甲级写字楼销售价格（含三级市场）基本维持在30000元/㎡以上，写字楼租售可比案例如下：福田区甲级写字楼案例租售水平甲级写字楼案例单位嘉里建设广场财富大厦新世界中心租金水平元/㎡/月170150165三级市场售价元/㎡——3500030000本项目按租金140元/㎡/月、售价28000元/㎡假设。酒店为方便比较，本项目酒店经营收入比照租赁经营项目的计算方式进行测算。参照深圳市高星级酒店的收入水平，按照300元/㎡/月取值。目前深圳市高星级酒店的平均房价约在500-800元/天之间，按照每间酒店平均300间客房计算，则客房月收入为450-720万元/月。参照深圳市统计年鉴的统计数据，餐饮娱乐、康体健身、会议等其它收入与客房收入大致相当，则酒店的月收入大约为900-1440万元/月。根据高星级酒店一般建筑规模，按100㎡/客房计算，300间客房酒店的总建筑规模约3万㎡，平均收入水平折合300-480元/㎡/月。80 商业根据项目周边商业物业市场情况，中心区商业平均月租金水平约在250-350元/㎡之间，本项目按280元/㎡/月假设；目前福田区在售写字楼裙楼商业售价均在40000元/㎡以上，其中CBD甲级写字楼项目裙楼商业售价明显高于周边项目，卓越时代广场二期尚未销售，但销售公示中的叫价已高达70000元/㎡。商业销售可比案例如下：福田区部分写字楼裙楼商业销售价格裙楼商业案例盛唐商务大厦时代科技大厦卓越时代广场二期销售价格（元/㎡）4000045000叫价70000本项目商业售价按40000元/㎡假设。公寓公寓销售价格参照高档住宅的销售价格水平，取值30000元/㎡，公寓的租金水平参照目前深圳市代表性服务式公寓的租金水平，取值180元/㎡/月。深圳代表性服务式公寓租金水平富瑞斯国际公寓泰格公寓波托菲诺国际公寓鲸山公寓福田区深南大道南山区蛇口大道8南山区蛇口大道2地址南山区华侨城6012号号号平均租金240-356227-428150-19185-110(元/㎡/月)住宅本案从区域位臵、地块规模等各方面来判断，具备开发高档住宅条件，结合福田区高端住宅案例销售情况，本项目住宅假设未来入市时销售均价30000元/㎡。81 福田区代表性高档住宅销售价格高档住宅案例天安·珑园香蜜湖唯珍府四季山水销售价格（元/㎡）300003000021000其它租售条件假设租金增长率：参照相关物业市场租金走势，按年增长1%假设；出租率：写字楼、商业、公寓参照相关物业市场的空臵率情况，按10%的空臵率假设；酒店参照深圳市酒店入住率情况，按65%假设。售价增长率：参照相关物业的售价增长趋势，按2%的增长率假设；销售率：参照房地产市场的一般规律，销售率按95%假设；销售比例：结合项目的现金流情况及定位要求，写字楼、商业、公寓按50%的销售比例假设，酒店按只租不售假设，住宅按照全部销售假设。租售条件汇总写字楼酒店商业公寓住宅租赁条件租金水平（元/㎡/月）140300280180年增长率1%1%1%1%出租率90%65%90%90%销售条件售价（元/㎡）28000400003000030000年增长率2%2%2%2%销售率95%95%95%95%销售比例50%0%50%50%100%82 6.1.4相关税费相关税费条件假设项目计算基数税率所得税税前利润25%营业税租售收入5%房产税租金收入12%土地增值税房地产销售收入按四级累进税率计算运营费用租金收入10%维修费用租金收入5%酒店二次装修费用酒店租金收入10%管理费用租售收入3%销售费用销售收入3%注：酒店经营收入折算成租金收入。6.1.5资金来源与运用假设根据房地产开发项目的特点，本项目主要依靠相关物业的租售收入回款实现项目的滚动开发。租售收入回款不足以弥补开发资金缺口的，通过自有资本金投入及银行贷款补足；根据国家最新的项目资本金要求，普通商品住宅项目最低资本金要求为20%，其他房地产项目为30%。考虑到本项目开发期长，项目资本金按35%假设；根据最新贷款利率及房地产开发项目贷款的特点，贷款利率按照一到三年期贷款利率5.40%假设，项目贷款通过租售收入回款偿还。6.1.6基准收益率参照《建设项目经济评价方法与参数》，本次基准收益率按12%计算。83 6.2经济效益评价结果汇总项目经济效益评价汇总序号项目计算公式指标计量单位1项目总投资1.1~1.33615815万元1.1自有资金585667万元1.2银行贷款1087666万元1.3租售回款1942482万元2项目经营净收入(20年)2.1~2.25813370万元2.1销售净收入3626828万元2.2租金净收入2186542万元项目经营净收3项目年投资利润率入/项目总投资8.04%/204期末经营性资产净值1228115万元5内部收益率（IRR）13.54%6净现值（I=12%）58310万元7静态投资回收期10.49年8动态投资回收期（I=12%）16.65年注：鉴于本项目计算期结束时持有经营性资产仍未折旧完毕，因此本项目年投资利润率按以下公式计算：税前年投资利润率=经营净收入/总投资/20税后年投资利润率=（经营净收入-所得税）/总投资/20其中20指计算期长度（20年）。项目年投资利润率8.04%，主要是至计算期末，仍有部分物业为持有经营型资产，未能在计算期直接转为收益。项目内部收益率13.54%，高于基准收益率12%的水平，项目可行。84 6.3敏感性分析6.3.1敏感性分析因素根据本项目的开发特点，对本项目盈利能力影响较大的因素如下：地价：地价对市场波动较为敏感。在热点地区，市场成交价一般都远高于基准地价。一般情况下，在城市中心地区，地价波动50%属于市场合理的波动区间。售价：本项目涉及的售价包括写字楼、商业、公寓、住宅。根据深圳市近年来房地产市场波动的情况，上述物业类型的售价都出现过较大的波动，且在同一区域内不同项目的价格区间也可能相差很远。租金：租金水平受市场波动影响较大，但在一定区域内，租金市场波动水平较售价小。建安费用：工程造价的市场波动相对较小。自2006年至今，深圳市工程造价水平仅上涨10%左右。工程造价市场是充分竞争市场，市场价格波动不大。租售比例：租售比例的变化直接影响项目现金流情况，但其变化主要从项目资金平衡角度考虑，变动空间不大。开发周期：开发周期的安排主要从项目现金流平衡角度考虑，变动空间不大。综上，本次项目敏感性分析选取的敏感性因素为地价、售价和租金。85 6.3.2敏感性分析结论本项目选取年投资利润率作为敏感性分析评价指标。年投资利润率是评价项目盈利能力的静态指标，不考虑时间价值因素，直接反映了市场指标变化对项目盈利能力的影响。项目敏感性分析结果如下：项目敏感性分析结果（年投资利润率指标）变化比例售价变化租金变化地价变化-10%7.54%7.74%8.44%-5%7.79%7.89%8.23%0%8.04%8.04%8.04%5%8.29%8.19%7.85%10%8.54%8.34%7.68%单位百分比变动对年投资利润率的影响+1%0.05%0.03%-0.04%-1%-0.05%-0.03%0.04%项目敏感性分析8.80%8.60%8.54%8.40%8.44%8.34%8.29%8.20%8.23%8.19%售价变化8.00%8.04%租金变化7.89%7.85%年投资利润率7.80%7.79%地价变化7.74%7.68%7.60%-10%-5%0%5%10%变化幅度根据上述分析结果可以看出：86 售价变化是影响项目盈利能力的最关键因素，售价每变动1%，投资利润率约变化0.05个百分点。由于本项目开发周期长，开发物业类型多，开发量大，因此项目面临的主要风险是未来市场变动的风险，项目售价目标能否实现将直接影响本项目的可行性；地价变化因素对项目盈利能力的影响与售价变化因素接近，地价每变动1%，投资利润率约变化0.04个百分点。这是因为本项目是租售结合的开发项目，地价变化对全部物业的成本都产生影响，而售价仅对销售型物业的收益变化产生影响。从市场角度看，地价发生同比例变动的风险要远大于售价变化。鉴于地价出让底价由土地主管部门制定，因此，从项目可行性角度考虑，需要政府相关部门对本次用地更新给予一定程度的地价优惠，以降低地价变动产生的市场风险；租金变化对项目盈利能力影响也较大，租金每变动1%，投资利润率约变化0.03个百分点。鉴于本项目持有经营型物业较多，因此目标租金水平能否实现将直接影响项目的盈利能力。综上，为实现项目用地更新的可行性，降低项目开发风险，本项目应采取以下措施：1、从项目开发的角度，进行产品的合理定位，制定合理的开发节奏，尽最大可能规避市场波动风险；2、从政府的角度，鉴于本项目开发的重大社会效益，建议给予本项目一定的地价优惠政策，以降低项目开发风险。87 7社会效益评价本项目开发规模大，投资金额高。项目用地更新后，将为深圳市实施综合配套改革试验、建设创新型城市注入新的活力。项目用地更新后将给深圳市带来巨大的经济收益和社会效益。7.1直接经济收益项目总投资约362亿元，分10年开发，平均每年完成约36亿元的固定资产投资额，并将给政府带来近170亿元的土地出让收入根据上节的经济效益测算，项目总投资约362亿元。项目用地更新后，政府所取得的地价收入约为170亿元。考虑到地价上涨因素，政府取得的地价收入还有持续增长的潜力。项目开发期间给政府带来约72亿元的税收收入项目开发期间将给政府带来约75亿元的税收收入，其中包括：施工单位缴纳的营业税约5亿元：根据相关税收征收条例，项目建设期间，施工项目营业税按工程施工收入的3%征收。本项目建安费用投入约为170亿元，则项目施工将带来约5亿元的营业税收入（工程造价投入*3%）。物业销售税费近67亿元：其中，物业一次性销售产生的营业税金及附加收入约24亿元，契税约13亿元（购房者缴纳），土地增值税约30亿元。项目经营期间每年创造税收约5亿元项目开发完毕并稳定经营后，写字楼、公寓、酒店、商业等物业每年将可为政府创造约5亿元的税收收入，其中包括约3.4亿元的房产税税收（按租金收入的12%）和约1.5亿元的营业税及附加税收收入。88 项目开发产生的政府直接收益汇总类型金额开发期固定资产投资约362亿元，年均36亿元地价收入约170亿元税收收入约72亿元经营期税收收入平均每年约5亿元除上述经济效益外，项目开发完成后将集聚超过10万人的高素质人才，高端人才的聚集必将成为拉动GDP增长、促进高端消费的强大动力本项目开发的写字楼体量为110万平方米。根据戴德梁行的数据统计显示，深圳甲级写字楼目前人均占用面积约为11平方米，照此推算，本项目建成后将带来超过100万在高档写字楼里工作的高端人才。高端人才的聚集，除了促进产业发展，拉动GDP增长外，同时还将大大增强片区的高端消费能力，并大大增强本项目商业的竞争力。89 7.2综合社会效益本项目用地规划的更新，将成为深圳市建设创新型城市、创建“四大中心”强有力的支撑土地是制约产业发展的主要瓶颈。深圳市建设创新型城市、发展总部经济和高端服务业、实施综合配套试验改革都面临土地利用的制约条件。本项目占地规模76.1万平方米，本项目用地功能更新后将为深圳市高端服务业、文化创意产业和金融后台服务等创新型产业提供超过100万平方米的产业发展空间，并提供超过100万平方米的综合服务配套，项目用地功能的更新将为深圳市建设创新型城市、创建国际物流中心、贸易中心、创新中心、文化中心提供强有力的用地支撑。本项目用地规划的更新，将有助于扩展中心区范围，增强中心区发展的后续动力高端服务业是福田中心区未来的战略发展方向之一，本项目未来将承接福田中心区核心产业功能的发展，以高端服务业为主要产业发展方向，成为福田中心区发展的重要补充。从福田中心区的发展现状上看，北区以政府行政办公（包括金融交易平台、监管机构）为主，南区以国内金融机构总部为主，中心区已缺乏足够的产业发展空间。与中心区南区作为国内金融机构总部集聚区相对应，本项目将承接中心区发展总部经济的功能，为引进国际金融机构总部提供产业配套用地，发展国际金融机构总部集聚中心，大大扩展福田中心区的核心功能。本项目用地规划的更新，既有利于提升片区形象，也有利于连接城市商务主轴，提升城市整体形象本项目定位为人文生态创新城，项目成功建成后规划范围内的面貌将大大改观，片区的整体形象将得以提升。从城市整体形象上看，项目用地现状已造成深南大道这一城市商务主轴出现断裂，形成城市一道明显的“伤疤”，城市整体形象不佳。项目建成后将重新连接城市商务主轴，大大提升城市整体形象。90 本项目用地规划的更新，将从整体层面上提升福田中心西区的社会地位，再次提升福田区的战略竞争力中心西区是福田区已经发展形成的商务集中区之一，但目前该商务区整体档次与中心CBD相比仍有较大差距。本项目的成功开发，将以其核心战略高度发挥强劲的集聚带动效应，一方面提升福田中心西区的整体商务形象，同时发挥CBD与中心西区之间商务功能的衔接作用，对于扩大福田中心商务区整体规模与档次、以及提升福田作为福田中心区的战略地位具有重要意义。本项目用地规划的更新，将引领现代城市综合体的发展方向，为后续项目发展提供标杆案例借鉴本项目定位为人文生态创新城，项目的开发将有别于传统的大型城市综合体开发，项目将强调在开发过程中揉入人文生态的因子，注重大型城市综合体开发与周边的生态环境的有机溶合，使项目既具备适宜产业发展的商务功能，又具备舒适的人文生态环境，从而引领深圳市大型城市综合体的发展方向，为类似项目的开发提供标杆性的案例借鉴。本项目用地规划的更新，将重塑“香蜜湖”这一概念在公众心中的代表形象，打造成福田区“都市旅游”的新名片香蜜湖中心的开发仍然保留原有的生态旅游功能，同时结合产业发展增加了新的都市因素。香蜜湖中心的开发，将再次唤醒公众对香蜜湖地区的城市感知，重塑“香蜜湖”这一概念在公众心中的代表形象。此外，香蜜湖中心的开发也符合福田区发展“都市旅游”的旅游产业发展定位。香蜜湖中心自身旅游资源得天独厚，项目开发成功后将成为福田区“都市旅游”的新亮点，有望打造成福田区“都市旅游”的新名片。91 8结论与建议8.1主要结论1、由于政府收地实施城市建设、产业规划转移等原因，香蜜湖片区已失去继续实施现状的基础；与此同时，随着特区内高端产业的发展升级，项目现状规划已严重制约了项目土地价值的发挥，也远远满足不了城市战略发展的需要，因此，项目实施用地功能规划的更新，既有利于挖掘片区土地潜力，也是城市产业发展的必然要求。2、结合项目自身优势，本项目将以“香蜜湖中心”为总体形象定位，以生态、创新为主题，构建“活力创新中心、金融服务中心、文化创意中心、生态休闲中心”四大核心功能板块，并集聚高端服务业、国际金融机构总部、文化创意产业、金融后台服务业等高端产业人才，建成深圳鲜有的超大规模高端城市综合体、深圳CBD西部核心地段的标杆性人文生态创新城。3、本次用地更新规划总占地面积76.1公顷，开发体量250万平方米，容积率3.3。其中南片区占地面积57.2公顷，开发体量230万平方米，容积率4.0；北片区占地面积18.9公顷，开发体量20万平方米，容积率1.0。项目用地更新规划体量符合相关规划、市场的发展要求。4、本次项目更新规划如果实施开发，则项目总投资约362亿元，年平均投资利润率8.04%，内部收益率13.54%，静态投资回收期10.49年，动态投资回收期16.65年。从经济效益上看，本次用地更新规划具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目可行。5、本次用地更新规划的实施不仅给政府带来巨额的地价收入、税收等直接收益，而且还将吸引集聚大量高端人才，形成城市经济发展的新亮点。项目用地规划的更新，也将大大缓解产业升级发展用地难以为继的难题，为发展现代高端产业、推进创新型城市建设发挥重大的支持作用。92 8.2项目建议1、香蜜湖地区分区规划是在特定的历史背景下形成的，在当时有其合理的一面。但是随着城市的发展，现有规划已无法适应城市发展的要求，用地功能的更新已迫在眉睫，而根据城市规划的一般做法，更新片区规划往往需要几年的时间。鉴于分区规划编制存在一定时滞，建议相关政府部门同意本项目先行单独立项实施用地更新规划，以满足城市和产业发展的迫切需求。2、本项目用地用地权属单一，为降低协调成本，推进用地更新规划实施，提高项目实施效率，建议由深圳香蜜湖度假村有限公司作为本次用地更新的实施主体，统筹实施项目用地更新规划。3、根据深圳市委、市政府发布的《关于加快建设国家创新型城市的若干意见》（深发„2008‟8号）第十六条：“拓展创新发展空间。遵循集约、高效原则，实施积极的土地政策，支持创新发展，保障创新型产业用地需求……”本次用地更新项目开发总量250万平方米，容积率3.3，其中南片区规划容积率4.0，符合创新发展用地利用集约、高效的原则。项目建成后可直接提供产业发展空间110万平方米，是有效破解创新发展瓶颈的重要举措，用地更新规划建议切实可行，建议本次用地规划更新按照前述规划体量建议实施。4、鉴于本项目开发规模大，开发周期长，实施难度高，项目实施意义重大，建议相关部门给予本项目用地一定的地价优惠政策，以保证本次项目用地更新规划的顺利实施。93 附件一：用地更新的市场空间分析深圳房地产市场总体分析房地产投资及增速——房地产开发投资占全社会固定资产投资比重较高，但近年来趋于下降，投资日趋理性。2007年以来，受宏观政策和外围经济环境的影响，深圳市房地产投资额呈现负增长。从历年的发展趋势来看，2002年以后深圳市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重趋于下降，2008年这一比例下降为30%，表明深圳房地产投资环境趋于优化。深圳市2001-2008年房地产投资情况单位：亿元200060%146850%150049.3%43.5%35.9%36.3%134546.0%39.7%1181127440%109330.0%949100034.3%30%78868646246144020%50031638841343442410%00%20012002200320042005200620072008房地产投资额固定资产投资额占比（%）土地市场——土地供应持续紧缩，增量土地供应无法满足城市发展，未来以用地潜力挖掘为主；现阶段，深圳市用地潜力的挖掘主要来自于旧城旧村改造。深圳市辖区总面积为1952.84平方公里，其中特区内395.81平方公里，仅占总量的20%。根据“十一五”规划，深圳市可建设用地总量为935.13平方公里，包括已建设用地和可建设空地。已建设用地为619.67平方公里，为总量的66.3%，可建设空地为315.47平方公里，仅为33.7%。随着经济的快速发展和人口的增长，特区内供需矛盾日益突出。94 深圳写字楼市场研究深圳写字楼市场发展概况空间分布——沿深南大道等主干道分布，形成多个区域型写字楼市场，市场核心由蔡屋围金融区转移至福田中心区，市场整体随城市重心逐渐西移。深圳市写字楼市场分布中心区西区蔡屋围金融区宝安中心区高新区人民南商务区蛇口片区南山商业文化中心区中心区华强北商务区深圳写字楼市场的主体包括罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场，龙岗区、盐田区写字楼相对较少，宝安区写字楼市场尚处于发展起步阶段。除龙岗、盐田外，深圳写字楼物业主要集中在九个商务区域，每个区域各有自己的特色，协调发展，相互补充。总体发展特征——甲级写字楼发展迅速，福田中心区成为深圳CBD，支柱行业企业成为写字楼的主流客户群体。经过多年发展，深圳写字楼市场已日趋成熟，在发展过程中，呈现以下特征：95 高品质写字楼，尤其是甲级写字楼成为市场发展的主流——随着近几年写字楼市场的飞速发展，高品质写字楼越来越受到客户的青睐，大量跨国企业的进驻及本地企业办公需求的提升，使得甲级写字楼物业已经成为市场关注的焦点。从市场供需情况来看，甲级写字楼空臵率不断下降，租售价格则持续攀升，投资回报率高于市场平均水平，甲级写字楼逐渐成为市场的主流。深圳市现有甲级写字楼分布图11147103418199华侨城202车公庙165181517612131新时代广场2天利中央大厦3汉唐大厦4招商银行大厦5时代金融中心深圳国际商会6卓越时代广场78江苏大厦9新世界中心10地铁大厦中心11诺德中心12经贸大厦13安联大厦14星河中心15中信城市广场深圳发展银行1617地王大厦18华润中心19世界金融中心20嘉里广场大厦深圳市甲级写字楼主要集中在福田和罗湖两大传统商务区，截至2008年末办公楼存量面积为111万平方米，其中福田区有存量面积79.5万平方米，约占全市现有存量的70%，随着福田中心区CBD的逐渐成熟，福田区新写字楼逐步竣工，未来福田区甲级写字楼的比重将会进一步提升。96 2008年末，由于受国际金融危机的影响，深圳甲级写字楼平均租金从第三季度的149元/平方米/月下降到140元/平方米/月，环比下降5.9%。其中福田区甲级写字楼平均租金为144元/平方米/月，环比下降6.2%；高端写字楼主要集中在福田中心区——随着福田中心区写字楼及商业物业大量落成投入使用，以及市政配套、绿化、道路等修建完毕，中心区真正发挥城市商务、商业核心的职能作用，带动深圳整体经济的快速发展，并吸引更广范围内的市场关注，成为深圳的CBD。福田中心区是深圳未来唯一集”金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政、文化中心”，是深圳市实现”建设现代化园林城市、区域经济中心城市和花园式园林城市”战略目标的重要空间基础。中心区分为南北片区，其中南片区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北片区180公顷，是行政、文化中心。南北区合共建筑面积为750万平方米。福田中心区级别定位为：国际区域级（商务办公建筑容量为500～1500万平方米），规划办公建筑面积为300万平方米，预计未来随着城市商务的发展将有所突破。金融、物流、高新技术、高端服务业等行业企业成为高品质写字楼物业的主流客户——金融、物流、高新技术、高端服务业是深圳市重点发展的行业，在政策推动下，上述产业近年来得到迅猛的发展，对高品质写字楼的需求也日趋旺盛，相关行业企业逐渐成为深圳高品质写字楼物业的主流客户。97 区域写字楼供应情况本项目周边主要写字楼市场有福田中心区和中心西区。目前，福田区写字楼市场存量约为322万平方米。其中甲级写字楼的现有存量为79.5万平方米，乙级写字楼的现有存量为243万平方米，甲乙级写字楼物业之比为1:3。福田区写字楼现有供应情况(2008年末)甲级,794,692,25%华强北车公中心庙竹区地铁1号线、子林深南大道乙级,2,428,114,75%福田中心区——城市CBD，以甲级写字楼为主福田中心区目前供应的写字楼物业达到28座，其中，甲级写字楼物业有9座，接近深圳市甲级写字楼市场供应量的一半。福田中心区主要写字楼供应序号名称位臵建筑面积（㎡）租金水平代表租户建成时间1江苏大厦北区37561115太平洋保险、招商证券20012诺德中心北区68957145Canon20053新世界中心北区81198150三星、东部集团20074地铁大厦北区47493125天虹集团、飞利浦、DNV20065经贸中心北区88977140金杜律师行20076安联大厦北区39964145COSCO、雷格斯20057时代金融中心南区51571135飞思卡尔、深能源20038国际商会中心南区98445145ABB、ADI、Cypress、金佰利20059卓越时代广场南区69617145东芝2006合计58378398 从上表可以看出，目前福田中心区甲级写字楼物业集中在北区，占到三分之二的比例；南区分布较少，仅有三座甲级写字楼物业。中心西区——分布于深南大道两侧，乙级写字楼为主中心西区是在城市改造和产业升级过程中，以天安泰然工贸区为基础，逐步发展形成的写字楼集中地。目前共有写字楼23栋，已经入伙的除招商银行大厦和时代科技大厦2间为甲级写字楼外，其余均为乙级写字楼。福田中心西区写字楼现有供应2序号项目名称办公面积（m）档次1创新科技广场II71354乙级2海松大厦103093乙级3云松大厦29997乙级4水松大厦25600乙级5红松大厦38800乙级6苍松大厦*40000乙级7劲松大厦33000乙级8天安数码时代大厦55469乙级9天安科技服务中心14625乙级10喜年中心36731乙级11阳光高尔夫大厦26643乙级12浩铭财富广场60857乙级13金运世纪大厦36854乙级14金润大厦31519乙级15九州创展大厦41414乙级16杭钢富春商务大厦29886乙级17富春东方大厦42073乙级18英龙展业大厦22102乙级19本元大厦24287乙级20中国有色大厦27757乙级21安徽大厦47921乙级小计(1-21)839981乙级22招商银行大厦89000甲级23时代科技大厦72752甲级小计(22-23)161752甲级合计(1-23)1001733N/A注：现有供应指已入伙的项目。*表示估计值99 区域写字楼需求分析福田中心区——主力租户以金融保险业、实业及IT通讯类为主，承租能力较强，单位占用面积较高。福田区甲级写字楼公司个数比与占用面积比100%3%2%90%17%25%80%7%70%6%其它60%18%10%实业物流50%14%23%专业服务40%8%IT及通讯30%13%贸易20%35%金融及保险10%18%0%公司个数比占用面积比资料来源：DTZ戴德梁行银行、保险、证券公司、基金公司等金融企业是中心区写字楼市场的主要客户，该类企业多对办公物业的品质要求相对较高而选择进驻甲级写字楼，且由于人员密集通常占用较大面积。2008年，单个金融类企业的平均占用面积达到1240平方米，远高于进驻深圳甲级写字楼企业的平均水平602平方米。未来中心区将新增多栋金融企业的总部写字楼，金融企业的集聚效应将更加明显。100 中心西区——主力租户以规模较小的IT电子科技和实业类公司为主，企业承租能力相对较弱，租用规模相对较小。福田车公庙竹子林写字楼客户组成本区域由于临近科技园，区域内的写金融保险贸易字楼入驻企业主要以手机整机及零配3%其它9%21%件销售的电子科技通讯类公司和实业公司为主，各大通讯运营商的Call实业13%电子科技通讯Center也较为集中。企业承租能力普38%遍较弱，租用规模相对较小。投资5%交通运输仓储专业服务2%9%资料来源:DTZ戴德梁行高端服务业对甲级写字楼需求增长强劲。高端服务类企业企业是指咨询、审计、法律等专业化服务企业，该类企业要求的办公面积往往不会太大，但企业自身具有较强租金承受能力，出于对企业形象和兼顾经营的考虑，更愿意选择位于繁华区域内的高端写字楼作为办公和营业之用。深圳市的第三产业发展迅速，为甲级写字楼带来相应的需求，入驻甲级写字楼的高端服务类企业也越来越多样化。良好的经济环境促进了咨询和顾问类企业的快速发展，来自这些企业的需求仍然稳定增长。人力资源外包企业和代理招聘企业的数量和租赁面积都有显著的增多，多家大型的会计师事务所均在所在的写字楼内大面积的扩租。此外，律师事务所、教育培训机构的物业租赁需求也较过去有明显的增长。如：全国最大的律师事务所金杜律师事务所在福田中心区的经贸中心租赁了三层作为办公之用。并且，一些以往很少在甲级写字楼中出现的机构也开始入驻，如高端的牙医服务诊所、心理咨询服务机构等。在香港不少的高端医疗服务机构都会选择在优质写字楼内执业，随着近期香港与商务部新签署的CEPA补充协议，规定港澳医疗机构可以在国内设立独资、合资、合作门诊部，预计未来这类机构对深圳甲级写字楼的需求会有一个持续的增长。101 未来供应分析短期内供应持续放量，市场供应庞大，市场竞争日趋激烈。从可预见的市场未来供应上看，近期（至2015年）全市将有近300万平方米的写字楼供应，供应量几乎与福田区现有存量（322万平方米）相当，预计未来市场竞争将日趋激烈。福田中心区作为城市CBD，供应量继续扩大，未来5年的新增总量为155万平方米左右，其它供应量较大的区域包括蔡屋围金融中心区、华强北以及中心西区。2011-2015年，将有多个大型综合体项目（如平安IFC、京基金融中心、中航广场、东海商务中心等）入市，从项目体量、开发档次及开发商质素来看，这些项目的入市将对深圳现有的写字楼市场产生强烈影响，甚至左右市场的发展方向。长远来看，深圳写字楼的主要远期供应区域为宝安中心区及南山商业文化中心区（填海区），总供应量将超过500万平方米，体量巨大，但规划定位为深圳湾金融区的南山商业文化中心填海区的写字楼土地尚未供应市场。深圳市未来各片区写字楼可预见供应状况2区域类别办公面积(m)预计供应时间蔡屋围金融中心区未来供给项目总量205,000-2015年福田中心区未来供给项目总量1,549,000-2015年中心西区（车公庙）未来供给项目总量559,000-2015年福田其他区域未来供给项目总量200,000-2015年宝安中心区未来供给项目总量166,000-2015年约2,500,000宝安中心区可能供给项目总量远期(40余座写字楼)前海中心区战略储备用地总量3,900,000-5,000,000远期102 福田中心区新增供应以金融企业总部为主，供应量趋于饱和。位于福田的写字楼供应量将继续保持较大的趋势，到2015年，预计福田区新增写字楼面积为230万平方米，其中仅福田中心区就有155万平方米的新增写字楼入市，加上福田区现有的存量322万平方米，届时，福田区写字楼总存量将超过500万平方米，达到552万平方米，供应规模比较大。从供应特点上看，中心区写字楼新增供应较高，多数为甲级写字楼。而其它区域（主要是中心西区）新增供应以乙级写字楼为主，甲级写字楼较为稀缺。福田中心区写字楼未来供应序号项目名称办公面积预计竣工时间1中国平安人寿保险股份有限公司264,60020142中国广东核电集团有限公司123,70020133中信银行信用卡中心41,00020124中心区B116-0079地块50,00020125中国移动通信集团广东有限公司72,00020126深圳能源投资股份有限公司90,42020137华安财产保险股份有限公司35,00020128招商证券股份有限公司50,00020129鼎和财产保险股份有限公司100,000201310国信证券股份有限公司68,000201211第一创业证券有限责任公司30,000201212太平保险有限公司等87,300201313荣超国际36,000N/A14嘉里建设广场二期69,000201115深交所175,000201216港中旅项目40,000200917卓越时代广场二期29,941200918卓越世纪中心TowerI72,0002010103 19卓越世纪中心TowerII54,000201020卓越世纪中心TowerIII22,433201021卓越世纪中心TowerIV38,6572010Total1,549,051N/A注：以上面积皆已剔除非办公面积中心西区未来供应中甲级写字楼比重明显增大。福田中心西区未来供应2预计竣工序号名称位臵办公面积（m）档次时间1盛唐商务大厦泰然九路48,702乙级20092NEO-一期深南路南侧65,810乙级20093NEO-二期深南路南侧95,000甲级20104创建大厦深南路南侧30,779乙级20105泰然雪松大厦泰然金谷五号*60,000乙级20106泰然大厦泰然金谷六号*60,000甲级2011东海商务中心7深南路北侧99,000甲级2011一期东海商务中心8深南路北侧*100,000乙级2012二期合计559,291注：*表示预测值；写字楼档次根据目前现有规划的估测该区域未来新建写字楼中定位为甲级的比重明显比现有供应的多，如绿景集团二期绿景纪元大厦有望为西区最高的写字楼，而东海商务中心一期预计将发展成为西区体量最大的单体甲级写字楼（预计其二期商务公寓部分将作为写字楼使用）。东海商务中心为总建筑面积达39万平方米的集写字楼、酒店、商业、公寓为一体的大型综合体，预计建成后将对片区商务氛围产生较大影响。104 未来市场空间分析尽管未来市场供应庞大，但是以高端服务业为主的第三产业的快速发展仍将给本项目带来近百万平方米的市场空间。从深圳写字楼市场来看，甲级写字楼空臵率基本维持在10%左右，华强北地区及中心西区等区域的乙级写字楼也基本处于良好的租售状态。根据行业经验，写字楼空臵率在10%左右可视为供需平衡，可见，虽然未来市场供应庞大，但现有的市场供求关系是基本平衡的。1999-2008年深圳市甲级写字楼存量、新增供应及空臵率走势根据行业经验，写字楼市场需求主要来自于第三产业的发展。近年来，福田区第三产业总量随着GDP的增长而不断增长，且增速高于GDP增速。2008年，福田区GDP总量达1498亿元，其中第三产业GDP约为1258亿元，占比从2006年的70%上升至84%。福田区历年GDP及第三产业发展情况(2003-2008)亿元160090%其他产业第三产业第三产业比重140085%120080%14%100075%80070%60065%40060%20055%050%200320042005200620072008资料来源:深圳市统计局105 根据《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》，至2015年，深圳市GDP总量将达15000亿元，相当于年均增长10%。假设福田区经济总量也年均增长10%计算，则到2015年，福田区GDP将达到2870亿元。此外，由于福田区第三产业增长快于GDP增速，预计到2015年，福田区第三产业占GDP比重将达90%。综合上述分析，假设福田区322万平方米的市场存量处于供需平衡状态，则每亿元第三产业生产总值对应的写字楼需求约为0.26万平方米（322/1258=0.26）。按上述比例推算，到2015年，福田区写字楼市场需求量将为672万平方米。根据未来可预见的福田区市场供应，未来5年内福田区新增写字楼供应约为230万平米（中心区155万+中心西区55万+其它区域20万），加上现有市场存量322万平米，到2015年，市场写字楼存量将达到552万平米左右。由于福田区可开发用地极少，因此未来市场的实际供应量与上述预测应相差不大。参照《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》，假设2015年后至2020年GDP保持年平均6%的增长速度，则市场对写字楼的需求仍将保持增长的趋势，而写字楼新增供应由于福田区用地紧张的原因将大幅减少。假设2015年之后市场没有新增供应入市，则至2020年，市场存量仍为552万平方米，还需新增约400万平方米左右的写字楼面积才能满足产业发展要求。由于福田区可供开发土地已经基本开发完毕，因此未来产业发展对土地的需求将日趋强烈。另一方面，由于未来时间间隔较长，市场空间将面临其它区域竞争等情况的影响，市场空间的不确定性将进一步增大，但总的来说，未来市场的大趋势仍将保持供不应求的局面。综合考虑，在GDP增长按年均10%增长，第三产业比重最终占GDP比重达到90%的前提下，福田区写字楼市场还有120万平方米的发展空间，市场将处于供不应求的情况。106 本项目面临的写字楼未来发展空间预测2009-20152015-20202008（按10%增长）（按6%增长）期末GDP7807亿元15000亿元20000亿元福田GDP1498亿元2870亿元3827亿元#第三产业比重84%90%95%第三产业产出1258亿元2580亿元3636亿元1写字楼存量（需求）322万㎡672万㎡945万㎡2可预见新增供应N/A230万㎡N/A3可预见期末存量322万㎡552万㎡约552万㎡4存在缺口(4=1-3)N/A120万㎡约393万㎡107 高星级酒店市场空间分析高星级酒店市场供应情况高星级酒店供应总量较大，但与北京、上海、广州等大城市相比，相对数量并不多，市场仍有一定发展空间。深圳市目前共有高星级酒店66家，其中五星级酒店22家，已评星挂牌13家，待评酒店9家；四星级酒店44家，已评星挂牌27家，待评酒店17家。截至目前，共有高星级酒店客房总数为20280间，其中五星级酒店客房总数为8411间，四星级酒店客房总数为11869间。五星级酒店平均每家规模为382间，四星级酒店平均每家客房规模为270间。国内一线城市现有高星级酒店(已评)及相关指标2008年深圳北京上海广州GDP(亿元)7807104881369882162008年旅游收入（亿元）51822191962838旅游收入占比重6.6%21.2%14.3%10.2%高星级酒店数量（家）401717939客房数（间）13032592213004511520入住率62%57%58%59%亿元GDP对应的客房1.675.652.191.40资料来源：各城市统计局网站、DTZ戴德梁行深圳市每亿元GDP对应的高星级酒店客房数为1.67间，与北京、上海相比处于较低水平。剔除北京因旅游市场产生的酒店需求因素，深圳高星级酒店发展水平与国内大城市仍有一定差距，可见，以目前的市场来说，深圳的高星级酒店市场存在着较大发展空间。108 五星级酒店大多沿深南大道分布，其中在人民南—蔡屋围、福田中心区、车公庙—竹子林等传统商务区内尤为集中。深圳市现有五星级酒店分布图221201317910461821193167251581112141恒丰海悦国际酒店2南海大酒店3凯宾斯基大酒店4威尼斯皇冠假日酒店5华侨城洲际大酒店6深航国际大酒店7金茂JW万豪大酒店8五洲宾馆9马可波罗好日子酒店10福田香格里拉大酒店11星河丽思卡尔顿酒店12大中华喜来登酒店13圣廷苑酒店14富临大酒店；15香格里拉大酒店16彭年酒店17富苑皇冠假日酒店18阳光酒店19华侨城茵特拉根酒店20华侨城Mahayana精品酒店21京基大梅沙喜来登酒店22观澜湖骏豪酒店目前深圳的五星级酒店可以分为两大类，一类是商务型的酒店，它们集中在人民南—蔡屋围、福田中心区、车公庙—竹子林等传统的商务区；另外一类则旅游度假型的酒店，主要集中于大小梅沙、华侨城、观澜高尔夫等旅游度假胜地。按照酒店客房数计算，福田和罗湖两区集中了全市近一半的四星级酒店，占48%，客房总数超过5700间；宝安和龙岗两区只有27%，四星级酒店客房总数达3230间，剩余的25%分布在南山和盐田两区，共有2909间。109 高星级酒店市场需求分析旅客人次持续增长，为酒店业发展带来了强大的需求。2002至2006年间，尽管2003年因非典而导致深圳旅客短暂下跌，到访深圳的旅客总人次总体来说稳步上升，过去五年的平均增长率达到6.79%。此期间到访深圳的旅客总人次从2002年的5062.11万增加到2006年的6130万；其中消费能力较高和对酒店档次要求较高的入境旅客增长最为明显，从2002年的1073.54万增长到2006年的1604.54万，平均增幅达到10.08%。大量的入境旅客为深圳的高档酒店带来了很大的需求，而且在过去几年里到访深圳的旅客的酒店开房率持续上升。尽管受国际金融危机的冲击，2008年深圳市星级酒店的入住率仍然保持62%的水平，这主要是得益于2008上半年酒店入住率有较大的增长。从历年的市场来看，深圳的星级酒店入住率一般保持在62%-63%左右的水平，市场表现总体上比上海、北京等城市要好，如，上海2008年星级酒店平均入住率只有55%，北京2008年星级酒店平均入住率只有52%。深圳市星级酒店历年入租率(2001-2008)入住率66%64%64%63%63%64%62%62%61%62%60%58%56%55%54%52%50%20012002200320042005200620072008资料来源:深圳统计局,DTZ戴德梁行110 平均房价近年来有明显的上涨趋势，主要是因为新增的酒店国际品牌逐年增多，档次逐年提高，从而带动平均房价的上升深圳星级酒店平均房价为365元/间/夜，但由于酒店供应的区域不均衡导致了不同区域的房价出现了较大的差异，关内房价由于高星级酒店比重较大，星级酒店平均房价总体较高，而关外由于缺乏高星级酒店，导致平均房价低于关内。其中福田区的平均房价为399元/间/夜，但仍低于南山区，主要因为南山聚集了华侨城洲际酒店、威尼斯皇冠假日酒店等高星级高房价酒店，从而导致平均房价最高。深圳市星级酒店平均房价-按区域分布(2008)罗湖福田南山盐田宝安龙岗元/间/夜6004875003993914003253413002462001000罗湖福田南山盐田宝安龙岗资料来源:深圳统计局，DTZ戴德梁行近年来，由于深圳市国际品牌高星级酒店的快速增长，深圳市高星级酒店平均房价有了明显的提高，四、五星级酒店的平均房价已经超过北京的水平，接近上海。111 高星级酒店未来供应情况分析高星级酒店未来供应仍然保持较快的增长，关外会有一个明显的增长，关内外供应不平衡的局面将会逐渐缓和，但是福田区仍然保持较大的比重深圳市高星级酒店未来供应深圳市高星级酒店未来供应区域分布-按酒店数深圳市高星级酒店未来供应区域分布-按客房数(2009-2015)(2009-2015)福田,9,28%福田,2828,24%其他,8803,其他,23,76%72%资料来源:DTZ戴德梁行资料来源:DTZ戴德梁行从可甄别的未来供应看，到2015年，深圳市的高星级酒店仍然处于快速发展的阶段，但原有的区域发展不平衡的趋势将会得以缓和，关外高星级的供应将会逐年增大。截至目前掌握的资料，到2015年，深圳市高星级酒店将增加32家，其中福田区新增9间，约是新增数的28%，全市累计高星级酒店家数将达到98家。除了传统的福田、罗湖两大区域新增13家之外，宝安、龙岗两区将会改变目前高星级酒店供应稀少的局面，届时将新增高星级酒店12家。从客房供应来看，根据预测，未来将新增客房总数11631间，其中福田区新增供应客房约为2828间，占新增数24%。到2015年，累计高星级酒店客房将达到32000间左右。112 高星级酒店未来市场空间分析根据区域供应分析，目前福田区内高星级酒店为19家，客房数为5857间，对应福田区1498亿元的GDP。从福田区现有高星级酒店开房率看，绝大部分高星级酒店开房率在65%以上，可见，本项目区域内现有高星级酒店略有紧缺。假设现状为供需平衡水平，则每间客房对应的GDP水平约为0.26亿元。根据深圳市“十一五规划”，到2015年，深圳市GDP将达到15000亿元，年均增速为10%；假设福田区GDP与全市持平，则对应的2015年GDP为2870亿元，按现有市场条件计算，对应的高星级酒店市场空间约为11221间客房。刨去可预见的新增供应，市场还有2500间客房左右的需求，按400间/家计算，本项目区域酒店市场还可容纳6—7家高星级酒店。高星级酒店具有较大市场空间。本项目面临的酒店市场发展空间2009-20152016-20202008（按“十一五”规划）（按6%增长）期末GDP7807亿元15000亿元20000亿元福田GDP1498亿元2870亿元3827亿元期末客房需求5857间11221间14961间可预见新增供应N/A2828间不确定期末可预见供应5857间8685间8685间存在缺口（客房数）N/A2536间不确定存在缺口（酒店数）N/A6-7家不确定113 商业市场空间分析商业市场发展特征深圳商业网点布局呈现“两轴、两带、十四个特色街区”的特点，地铁1号线和4号线为商业主轴。深圳市传统的商业中心位于金三角商业区（东门－人民南－宝安南）和华强北商业区，但是商业设施的高度集中一定程度引发了恶性竞争；设施老化、交通局限等问题日益突出，商圈吸引力已受到新兴商业区的挑战。福田中心区商业面积已超过50万平方米，其中集中式商业面积超过30万平方米。随着怡景中心城、COCOPAR的开业，福田中心区的商业气氛已逐步培育起来，未来可能成为深圳市新的商业中心。南山商业主要由南头商业区、后海商业区和蛇口商业区组成。但以深南大道为界，南部商业布点密集，而与此相对应的北部片区核心商业网点十分稀疏，体现出在商业布局方面存在的南重北轻现象。深圳主要商圈分布龙城/龙岗墟：面向深圳东部、辐宝安新中心商业区：射周边地区，涵深圳西部功能齐全、华强北商业区：营业额盖零售、批发、规模较大、业种业态最高的商业区会展、商务等多丰富，体现宝安区商重功能。业形象的商业区。金三角商业区：规模最大、南山后海商业区：文化福田中心商业区：具有深圳业态齐全；大众、休闲时尚气息浓郁、环境优美，特色，新颖独特，能满足购与奢侈消费相结合；集娱乐、集购物、餐饮、休闲娱物、餐饮、休闲娱乐多种需旅游和商务与一体化。乐与一体的现代滨海国求的次市级商业区。际商业区。114 深圳主要商圈概况占地营业面积租金水平商业区级别区位商圈特点(k㎡)（万㎡）（元/月/㎡）金三角商业营业面积最大的商市级罗湖区3120350-2000区业区华强北商业营业额最大的商业市级福田区1.4576200-1700区区引入高起点商业，目福田中心商前经营一般，但片区次市级福田区2.350100-600业区消费力很高，发展空间很大紧邻西部通道，背倚南山后海商次市级南山区1.035南山核心区，已形成100-700业区区域商业中心氛围全新规划和建设的宝安新中心次市级宝安区——20商业区，交通优势明50-500商业区显发展迅速，商业总量龙城-龙岗墟次市级龙岗区——40较大，总体经营状况50-500商业区较差数据来源：《深圳市商业网点规划2006-2010》、DTZ市调资料整体发展水平较高，零售、百货商业市场趋于饱和，大型购物中心发展迅猛。零售商业市场趋于饱和。根据《深圳市商业网点规划2006-2010》，至2005年，深圳市人均商业面积约在1.3㎡左右，人均零售商业面积接近1㎡，已接近香港人均1.1㎡的水平，零售商业总体水平较高，零售商业市场已趋于饱和。百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧。深圳现有大型综合超市99家，百货店100家，按深圳1071万管理人口计算，平均每10.7万人拥有一家百货店，每10.8万人拥有一家大型综合超市。根据业内通行标准，目前深圳的百货店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货店、大型综合超市数量过剩。购物中心发展受政府鼓励，发展势头迅猛。深圳市商业网点规划（2006—2010）明确提出：“鼓励在市级商业区及重要交通枢纽周边发展市区购物中心……”。受政策鼓励，高档次的购物中心近几年逐步兴起，发展势头迅猛。115 集中式商业供应情况近几年来，大型集中式商业（购物中心）发展势头迅猛，截至2008年，已开业的规模超过5万平方米的大型购物中心有11个，总规模约110万平方米。深圳市特区内购物中心分布图116 深圳市特区内购物中心项目概况名称所属区域供应面积（㎡）开业时间万象城罗湖1880002007金光华广场罗湖1200002004中信城市广场罗湖700002002怡景中心城福田1200002006大型购物中COCOPARK福田850002006心海岸城南山790002007欧洲城南山1000002007港隆城宝安700002006益田假日广场福田1358002008嘉信茂购物广场福田700002007区域性购物京基百纳广场福田860002008中心花园城中心南山705002006合计约110万从集中式商业供应特点上看，多数集中式商业布局在临近地铁口的位臵，且随着城市发展，有逐渐向西扩展的趋势。117 集中式商业市场需求分析消费需求旺盛，消费购买力强劲。近年来，深圳市社会商品零售总额一直维持较高水平，消费需求旺盛。深圳市历年社会消费品零售总额（2000-2008）亿元社会消费品零售总额增速250021%18%200015%150012%9%10006%5003%00%200020012002200320042005200620072008Source:ShenzhenStatisticsBureau2008年，人均可支配收入超过25000元/年，购买力居全国前列。深圳市常住居民人均可支配收入（2000-2008）RMB人均可支配收入增速Growth3000012%250009%20000150006%100003%500000%200020012002200320042005200620072008Source:ShenzhenStatisticsBureau购物中心需求强劲，一站式购物备受青睐。相继开业的购物中心总体招商情况良好，越来越多的国际品牌进入深圳市场，侧面反映出深圳商业物业的租赁需求；而餐饮、娱乐等行业对商业物业需求量亦不断扩大，在新供应的大型购物中心所占的比重也有明显增长。118 未来供应及市场发展空间未来供应持续放量，购物中心开发较为集中从已开工及规划项目来看，未来3—5年内罗湖区和福田区(除旧改项目)的供应量将位于较高的水平，各区预计将提供超过100万㎡的大型商业物业。未来主要大型集中式商业供应主要集中在福田中心区，约55万平方米。位于本项目周边区域的东海商务中心也将提供约6.5万平方米的商业供应。未来主要大型商业项目供应分布图119 未来主要大型集中式商业项目供应名称所属区域供应面积（㎡）京基金融中心罗湖区蔡屋围50000华润万象城二期罗湖区蔡屋围20000晶岛国际购物广场福田中心区80800大中华交易广场福田中心区84000平安国际金融中心福田中心区50000左右中航广场福田区华强北约6万（其中一期约2万）华强广场（已开业）福田区华强北53000鼎诚国际福田区华强北42000华新村改造项目福田区华强北约10万金地岗厦项目福田中心区约30万岗会地下商业街福田中心区35000东海商务中心福田中心西区65000鸿隆107宝安64000正中商业广场宝安158000合计约120万综上，大型集中式商业是政策鼓励的发展形态，发展势头迅猛。随着城市经济的不断发展，商业需求将进一步提升，本项目发展商业具有较大的市场发展空间。120 服务式公寓市场空间分析公寓在国内目前仍没有统一的定义，在市场营销上也经常被滥用。鉴于目前市场上出现的各种称为“公寓”的物业没有统一的定义标准，因此本节对此次公寓市场研究作出以下界定：产权性质：商务公寓；经营方式：通常实行只租不售的经营策略；房型设计：房型偏小，多数为一房、二房和三房；配套设施：配套设施齐全，包括有健身房、游戏室、网球场、游泳池、美容院、桑拿房、咖啡吧等的完善会所以及停车库、洗衣房等；提供服务：聘请专业国际著名服务式公寓运营商或酒店管理集团（如：雅诗阁、辉盛国际或万豪、凯宾斯基等）管理，包括定期进行房间清理、24小时安保服务、前台外语接待、商务中心等；家具、家电配臵：提供全套家具、家电和部分日常用品。为避免与其它公寓产品混淆，上述公寓产品定义为服务式公寓。服务式公寓与其它公寓类产品比较泰格公寓丹枫白露公寓佳兆业中心金中环酒店式公寓产权性质—住宅商务公寓办公类型服务式公寓公寓式酒店酒店式公寓酒店式公寓位臵蛇口罗湖蔡屋围福田上步福田中心区销售模式只租不售分散出售分散出售分散出售管理服务服务式公寓运营商酒店管理公司酒店管理公司酒店管理公司在城市综合体中，服务式公寓一般提供居住配套功能，是办公功能的配套，酒店功能的补充；除服务式公寓外，其它商务公寓或者直接作为办公用途，或者作为住宅用途，可分别纳入写字楼或住宅市场的研究范围，因此，本节仅对服务式公寓市场单独进行市场分析研究，其它类型公寓产品不单独研究。121 服务式公寓市场发展特征发展概况——服务式公寓经营状况较为理想，市场呈现供不应求的局面。服务式公寓是一种介于酒店和住宅公寓之间的混合型物业，目前深圳的服务式公寓数量不多，且大部分集中在蛇口片区，经营状况十分理想，入住率至少在80%以上，而租金水平也是较高。2005年后入市的富瑞斯国际公寓（原辉盛庭）和泰格公寓目前每平米租金都在260元/㎡·月左右，略高于北京、上海服务式公寓的平均价格，处于较高水平。深圳市服务式公寓高入住率和高租金水平情况的主要原因是市场需求大而供应较少。中高档服务式公寓市场目前略显供不应求，市场具有很强的发展空间，需求有待满足。122 市场供应情况深圳市服务式公寓供应主要分布在福田中心区、华侨城片区及蛇口地区，其中蛇口最为集中，这是因为蛇口地区最早形成外籍人士的居住环境，进而逐渐形成对高档服务式公寓的需求，形成服务式公寓集聚区域。深圳市主要的服务式公寓分布及概况如下：深圳主要高档服务式公寓概况富瑞斯国际公寓泰格公寓波托菲诺国际公寓鲸山公寓图片福田区深南大道南山区蛇口大道8南山区华侨城波托南山区蛇口大道2地址6012号号菲诺号产权只租不售只租不售只租不售只租不售管理公司北京首开辉盛国际华侨城集团招商地产房间数165间232间65套84间入住率80%以上接近85%80%85%外籍出租率80%以上100%100%90%长租比例80%以上100%——90%以上面积45㎡-166㎡28㎡-336㎡94㎡-136㎡145㎡-372㎡两房：14100-16400单房：12000-13800单房：12000-25000月租价一房：14000-15000三房：13700-24000两房：18000-21600两房：30000-35000（人民币）两房：17000-26000四房：26200三房：32000-40000三房：40000-99999五房：31800平均单价240-356227-428150-19185-110(元/㎡/月)123 市场需求状况深圳外籍人士不断上升，为服务式公寓带来较大需求。截至2008年年底，来深投资的世界500强企业超过140家，在深累计投资项目超过300个，外资在深投资的规模也呈现扩大趋势。外企大举进入深圳的同时，深圳外国人数量也随之连年攀升。截止目前，在深圳常住的外国人有来自115个国家的17,316人，以投资、就业、经商、学习和随行家属为主，临时居住的外国人更多达419,072人。两者相加，总人数超过43万人。按照深圳国际化建设思想，深圳外资企业及外国人还将不断上升，常住外国人将达到20万。深圳外籍人士居住集中区域主要位于福田中心区、香蜜湖片区、华侨城片区及蛇口片区。在深圳外籍人士相对集中片区中，企业业主的涉外租赁物业和私人业主所有的住宅物业以其各自的特点满足不同客户的需求：近年来，伴随着市场逐渐开放和投资环境的改善，外企纷纷加快进入深圳的步伐，并呈现以下趋势：深圳大型外企呈现数量增加、规模扩张的趋势。2008年全年外商直接投资额达40.30亿美元，比上年增长10%。英、加、美等发达国家加快对深投资，韩、日、新对深投资活跃，意味着对应国家或地区在深外企数量或规模的增大。重点产业外企扩张突出。一方面，高附加值的服务业吸收外资蓬勃发展，现代物流、现代商业及商务服务业为主的第三产业吸收合同外资过半。深圳市服务式公寓的市场需求空间较大，特别是福田中心区及高新区的外籍常驻人士需要配套服务式公寓以解决居住需求。据企业调查显示，深圳常驻外籍人士主要是公司中、高层管理人员。从行业人124 员架构特征来看，金融投资、能源及贸易企业的外籍人士主要担任企业的高层管理者（地区总裁，总经理，总监）；制造业和高新科技行业的外籍员工主要是企业的中高层管理者和专业技术主管。500强企业派驻深圳的外籍员工一般为2---3年，其中90%以上派驻深圳是以常驻深圳的方式，而非周期性或间歇性驻守，显示外籍人士有稳定、长期的居住需求。各级别员工的住房津贴根据家庭规模大小的不同，一般情况下，多一位家庭成员所增加的津贴额在500-1,000美金/月。此外，总监/总经理级别的津贴跨度较大，根据不同家庭规模的大小，最高跨幅达到10,000美金/月。外籍人士住房年补贴标准津贴状况培训生/一般雇员高级雇员经理高级经理总监/总经理美金/月1,000-2,0002,000-5,0003,500-6,5004,500-7,0005,000-15,000此外，虽然高级经理与总监/总经理级别津贴数额高，但从外籍员工绝对数量上说这些级别的人数要远远低于其下级别的员工数量，因此在租金范围内，2,000-5,000美金/套/月是租赁市场上主力区间，在此范围内包括高级雇员、部分一般雇员和经理。由于目前高档的服务式公寓主要集中在蛇口片区，加上蛇口片区为外籍人士设立生活配套较多，因此目前在高新区、福田中心区内工作的外籍人士绝大部分都是居住在蛇口。另外由于相关片区内没有较好的服务式公寓供应，不少高新区内希望就近居住的日韩籍员工只能选择住在普通住宅区内。近年来，外籍人士在选择居住物业时，对于蛇口传统的外籍人士居住社区的关注度有所下降，一些新兴的优质项目逐渐引起外籍人士的关注；外籍人士在居住片区的选择由原来在蛇口聚集逐渐向深圳福田中心区扩散，南山的华侨城及福田中心区成为新的聚集区域且呈现上升趋势。125 未来供应及市场发展空间分析深圳未来服务式公寓供应的热点区域将是蛇口和福田中心区，新增供应将会越来越多，而且国际知名的品牌也将不断地在深圳出现从目前可预见的服务式公寓供应来看，典型的服务式公寓供应仍来自蛇口地区。其中，近期即将营业（或刚开业）的服务式公寓主要有以下三家：1)位于蛇口花园城的盛捷花园城国际公寓(SomersetGardenCity,Shenzhen)将于2009年下半年开业，共有165套公寓，是世界最大的服务式公寓营运商雅诗阁集团（TheAscottGroup）在深圳的首个项目；2)位于蛇口的美伦公寓(AscottShenzhenMaillen)是继泰格公寓之后招商地产开发的又一个高档服务式公寓项目，建筑面积13198平米，共约180套公寓及50间左右高档客房，预计在2010年开业，将由新加坡的雅诗阁集团管理；3)位于福田中心区的香格里拉大酒店服务式公寓提供了53套的服务式公寓，目前，该服务式公寓已开始营业。与北京、上海相比，深圳的服务式公寓总量仍相对缺乏，尤其是福田中心区周边只有富瑞斯和香格里拉两家服务式公寓，远远满足不了中心区巨大的外籍人士居住需求，服务式公寓市场仍具有较大的市场空间。126 住宅市场分析深圳市住宅市场发展概况深圳市商品住宅市场历年供需情况分析深圳市商品住宅市场历年供需情况（2000-2008）单位：万㎡12001.801.719611.6010001.339011.408128068031.098001.046477247177126957061.181.205786675575940.881.000.985891.006005000.790.803894000.600.402000.2000.00200020012002200320042005200620072008预售面积销售面积供需比资料来源：深圳市国土资源和房产管理局&戴德梁行整理2000-2008年，从面积的角度上看，深圳市商品住宅市场经历了一个先低后高再低的过程，年均供应面积（批准预售面积）为708万平方米，年均需求面积（销售面积）为665万平方米，供应需求比为1.11，供应略大于需求。2005年以来，深圳供应需求比逐步走高，从2005年的0.79到2006年的0.98，再到2008年末的1.71，从过去的情况来看，从2007年开始，由于消费者的观望情绪逐渐增强，随着销售面积的急剧缩小，供应的压力逐渐显现放大。深圳市新建商品住宅历年销售价格2001-2004年，深圳市新建商品住宅价格较稳定，从2005年开始快速上涨，2007年同比增幅高达44.8%。2008年深圳商品住宅市场率先进入调整阶段，2008年销售均价为12794元/平方米，与2007年同期相比下跌4.3%，是2001年以来首次出现下调。2009年一季度商品住宅销售均价较2008年下降7.7%。127 深圳市2001-2008年新建商品住宅销售价格变化单位：元/㎡1600050%1337044.8%127941180640%1200031.1%923030%8000704020%5681597917.7%10%40002.6%5.3%-4.3%0%0-7.7%-10%2003200420052006200720082009Q1住宅年平均价格（元/平方米）增幅资料来源：深圳市国土资源和房产管理局深圳市新建商品住宅月度销售价格从月度的销售价格来看，深圳商品住宅价格在2007年10月份出现过最高值，为17350元/㎡。截止2009年3月份，销售均价为11101元/㎡，为最近四个月最高，但基本上接近2007年1月份的水平，为10872元/㎡。但是2009年4月份至今，随着成交量的居高不下，深圳不少楼盘都有一个明显的涨价，4月份上旬的销售均价为12120元/㎡，较3月份上涨了9%。深圳市新建商品住宅月度销售价格（2007.01-2009.03）元/㎡200001735015519163151619815646160001420816777119621268114449127061126511213144221506911044111011200014552150801354713618108721265711014124311092110931800040000Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-07Jan-08Feb-08Mar-08Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09资料来源：深圳市国土资源及房产管理局&DTZ戴德梁行整理128 区域住宅市场供应分析项目地块周边居住项目分布区域可分为香蜜湖、CBD、CBD以南三个区域。其中，CBD和香蜜湖地区由于其优越的地理位臵，良好的生态环境，是高端居住的集中区域。CBD以南尽管居住小区林立，居住氛围浓厚，但高品质居住区较少，高端住宅零星分散，整体环境略逊一筹。近几年项目周边新增高档住宅项目分布图1中旅国际公馆2香域中央3香榭里花园4东海十八居5熙园6香蜜湖唯珍府7香蜜湖1号8水榭花都9缇香名苑10黄埔雅苑11天安·珑园12中城天邑13中海华庭14城中雅苑15发展兴苑16星河国际17葵花公寓18高发城驰19时代星居20天健世纪花园21深业花园22雅颂居129 CBD片区由于CBD片区土地的高效益和高经济价值，深圳CBD规划商务办公建筑面积为380万㎡，占总建筑面积的49%，而住宅、公寓建筑面积为200万㎡，占总建筑面积的25%，因此势必有众多的居住需求无法在CBD内得到满足。福田区CBD片区部分高端住宅开发情况开盘价格现在价格占地面积建筑面积项目名称入住时间容积率元/㎡元/㎡万㎡万㎡中海华庭2000700020000-250003.25113.38深业花园2001850025000-270003.5913.32.80黄埔雅苑2001-2004950024000-2600025.2764.282.80星河国际2003930026000-300003.4115.274.41天健世纪花园2004840025000-320003.8414.643.81雅颂居20041000030000-400003.3511.82.80城中雅苑2004820020000-220005162.80发展兴苑20051100020000-240003.112.63.28深圳CBD开发采取居住先行的开发策略，2006年之前，CBD内居住用地基本开发完毕，其中大部分为高端住宅。未来5年CBD内仍有总建筑面积达80多万㎡的写字楼供应，会聚集更多的商务人士、高端人才，对高质量住宅的需求将更为旺盛。香蜜湖片区随着深圳市中心区的西移，不但使中心区及其周边区域的房地产市场发展日趋火爆，同时也使环香蜜湖片区名声鹊起，发展潜力日益彰现。环香蜜湖片区以独特的区位优势、优美的自然环境和高档的”国际化”配套著称，被美誉为”中心区的后花园”、”国际化高尚大社区”。130 香蜜湖片区部分高端住宅项目开发情况开盘价格现在价格占地面积建筑面积名称入住时间容积率元/㎡元/㎡万㎡万㎡水榭花都20061300030000-500001723.81.40香蜜湖1号2006-20072600033000-800009.3513.11.40香榭里花园2000-2002970023000-300009.822.923.67中旅国际公馆2003-20061000026000-3300016.2847.32.70熙园20041000026000-5000012.7915.41.33缇香名苑2005800026000-300002.859.293.25香域中央20051000029000-320006182.07东海十八居20072300029000-340000.21.467香蜜湖唯珍府200830000350000.71.63.462000年后香蜜湖片区共推出了9个高端住宅项目，总建筑面积为15.82万㎡，所有项目均受到市场的追捧，刚刚面向市场便销售一空。而当初10000元左右的开盘价格现已涨至25000-35000元，部分甚至高达80000元，充分反应该片区市场对高端住宅的强烈需求和强大的消费支付能力。CBD以南片区当CBD片区基本开发完毕，香蜜湖片区可供开发的土地日益稀少时，配套设施完善、居住氛围浓厚且区位条件优越的CBD南片区住宅项目越来越受到青睐。CBD以南片区近期部分住宅开发情况开盘价格现在价格占地面积建筑面积名称入住时间容积率元/㎡元/㎡万㎡万㎡高发城驰200818500200000.95.85.72中城天邑花园200820000200003.316.874.7葵花公寓200836000340000.32.27.7时代星居200825000240000.31.55131 该片区2008年新开发的品质较好的住宅项目分布较分散，无法形成良好的整体环境。价格档次较CBD和香蜜湖片区低，销售情况相对其他两区略逊一筹。综上，片区高端住宅火爆的销售状况和节节飙升的价格说明片区对高端住宅有着旺盛的需求和强大的购买力。区域商品住宅市场供应——总体供应量较小，且以高端大户型住宅为主。福田区目前在售商品住宅项目较少，分布也较分散，仅有四季山水、天安珑园和水木澜山居等三个中等规模项目，以及金地名轩一个小规模的小户型项目。总体供应量较小，且以高端大户型住宅为主。福田区主要在售商品住宅项目概况占地面积建筑面积销售价格项目名称开发商位臵开盘日期（㎡）（㎡）（元/㎡）深圳市新世共39000共150000梅林龙尾大道四季山水界房地产开一期一期2008-8-2821000东侧发有限公司1974349677深圳天安数天安高尔夫珑泰然一路与滨码城有限公35045.541127402008-10-1130000园河大道交汇处司金地集团股福强路与沙嘴金地名轩4200.20268802008-11-1615000份有限公司路交界东南深圳市天居皇岗路与梅林水木澜山居臵业有限公9215.3263859.522008-04-2015000路交汇处司132 区域住宅市场需求分析福田区住宅市场供需特点——过去几年福田商品住宅供应呈减少趋势，总体上供应小于需求，随着可开发用地日益减少和需求的增加，这一矛盾将日益突出。2001-2008年，福田区商品住宅市场基本上呈逐年走低的趋势，主要是因为新增供年逐年在下降，年均供应面积（批准预售面积）为115.4万平方米，年均需求面积（销售面积）为122.0万平方米，供应需求比为0.95，总体而言，供应略小于需求，随着未来可供开发用地的减少，该趋势将进一步放大。福田区商品住宅供需情况（2001-2008）万㎡3002722501861872001731551641391501171258879100694946295021020012002200320042005200620072008预售面积销售面积除了2008年受外部因素的影响，从2005年开始，由于新增供应的急剧减少，福田区销售面积均大于批准预售面积，尤其是2005年，供应需求比约为1：2，新增供应远远满足不了需求的增长，存在较大的供需缺口。2008年，新增供应面积28.6万平方米，只占全市新增供应的4.2%，而福田区的常住人口（以2008年统计年鉴数据计）约占全市的14%，人口与居住面积的矛盾也日益突出。福田区商品住宅销售价格——2007年以后销售价格趋于稳定，即使2008年成交量严重萎缩时也未有明显下降，区域物业价值抗跌性较强，随着近期市场回暖福田区商品住宅销售价格略有回升。133 2001-2008年福田区新建商品住宅历年销售价格深圳市2001-2008年新建商品住宅价格变化情况元/平方米销售价格福田涨幅34%1%1900013803184411869270%1700060%60%50%1500040%1300019%11%30%110000%2%20%86279000-4%7640780610%7664646570000%5000-10%20012002200320042005200620072008资料来源:深圳统计局2001年以来，福田区新建商品住宅价格一直保持着增长的态势，截止2008年底，年均复合增长速度为16.4%，高于全市3.6个百分点，福田作为全市中心的地位从住宅价格上得到了印证。尽管2008年受到宏观调控的影响，福田区仍保持正的增长速度，从价格上显示出物业价值的抗跌性比较强。福田区新建商品住宅月度销售价格(200804-200903)元/平方米28,00024,0001844918,4881887120,00023,07516,55016,1501781916,00018,9101841917,48317,41516,29912,0008,0004,0000Apr-08May-08Jun-08Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09资料来源：深圳市国土资源及房产管理局，DTZ戴德梁行从福田区最近一年的月度销售价格来看，福田商品住宅价格在2008年6月份出现过最高值，为23075元/㎡，引起价格较大波动的原因主要是因为新增供应产品的结构和档次引起的（天安珑园项目开盘，销售均价达到30000元/㎡，拉升了区内成交均价）。截止2009年3月份，销售均价为18871元/㎡，在保持平稳的基础上略有走高的趋势，但基本上接近2008年同期的水平。134 但是，随着2009年一季度以来市场逐渐好转，成交面积的放大，福田区的销售价格也开始出现上涨的趋势，2009年4月份销售均价已经突破19000元/㎡，达到19136元/㎡。新建商品房供应的日益减少和价格的日益高涨，使得消费者转向二手房市场，福田区二手房交易量远高于新房交易量。福田区商品住宅消费客户特点——投资客明显减少，市场以刚性需求、自住客户为支撑。对福田不同类型住宅成交客户的臵业福田区普通商品住宅成交客户臵业目的分析（单方及一房户型）目的进行分析，与前几年相比，目前投6%20%资客比例明显偏小，投资客主要转向总价低、风险更小的单方和一房户型；其39%他户型普遍以刚性需求、自住客户为35%长期居住自用过渡投资其他主，打算长期居住和过渡自用的客户超过80%。福田区普通商品住宅成交客户臵业目的分析福田区高端住宅成交客户臵业目的分析（144㎡以下）（144㎡以上大户型）11%6%4%5%7%50%32%85%长期居住自用过渡投资其他长期居住第二居所投资其他135 区域住宅市场未来供应及发展空间分析福田区未来商品住宅项目供应包括在建项目和旧城改造项目，总体供应量较小，不能满足市场需求。福田区主要在建商品住宅项目概况建筑面积项目名称开发商位臵占地面积（㎡）备注（㎡）深圳市业地投资开工日期有限公司皇岗公园二街水龙轩豪庭6558434332009-1-5深圳市水围实业围村内股份有限公司深圳市华来利投216251福龙路与北环路开工日期山语清晖花园资控股（集团）50000（住宅：交叉口西北角2008-12-31有限公司141499）2009年底推深圳市阳基房地梅林龙尾路基督48124（住阳光天下花园9766出，涵盖一房产开发有限公司教堂北侧宅：34100）到四房户型深圳市荣超房地124200（住2009年底开城市春天福田南深南大道17437产开发有限公司宅：100000）盘合计————83761432008——福田区城中村改造项目用地规序拆除建筑总计划投资项目名称模改造目的号量(万㎡)额（亿元）（万㎡）岗厦村（河园片配合福田中心区及地铁115.1654.0630.69区）整体拆建一、四号线的建设2福田村整体拆建72.6469.36配合地铁一号线的建设41.78配合福田中心区及地铁3皇岗村整体拆建50.388230一、四号线的建设福田区商品住宅可开发用地日益稀缺，未来新增供应项目稀少，而旧城改造项目住宅回迁比例普遍偏高，且改造期较长，对市场供应冲击较小。未来几年，福田区商品住宅供应仍低于需求，供求矛盾将进一步加大。总体分析，福田区住宅具有巨大的市场发展空间。136 附件二：财务测算表开发计划与资金筹措表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029序号项目合计12345678910111213141516171819201开发投资计划3501280384277384277384277384277327362327362327362327362327362327362000001.1南片区32736232736232736232736232736232736232736232736232736232736200000开发进度100%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%1.1.1写字楼1514920151492151492151492151492151492151492151492151492151492151492000001.1.2酒店26966026966269662696626966269662696626966269662696626966000001.1.3商业93816093816938169381693816938169381693816938169381693816000001.1.4公寓55088055088550885508855088550885508855088550885508855088000001.2北片区56915569155691556915开发进度100%25%25%25%25%1.2.1低密度住宅22766056915569155691556915分期总投资（含利息）36158151593451101708310052812资金筹措2.1销售收入回款180%02296992342932389792437591693331727201761741796981832921869580000000002.2自有资金58566713449754102524945085429261553105412552916516825042500000000002.3银行贷款108766624978010047697489944445434210271910051798272959829364600000000003固定资产3.1期初固定资产余额000204130349225490565682081814563943290112219312420621358175152446614815231438580144957014052791360988131669712724063.2本期增加002041301501981501982041301501981501982041301501981501982041300053932000003.3本期折旧000510388581261317716214712522630330340853783942943429434294344291442914429144291442913.4累计折旧000510313961265754429165762909891213181554031932422361852791283220703663614106524549434992345435253.5期末固定资产余额002041303492254905656820818145639432901122193124206213581751524466148152314385801449570140527913609881316697127240612281154折旧计算4.1折旧基础增加002041301501981501982041301501981501982041301501981501982041300053932000004.2折旧年限40404040404040404040404040404040404040404.3年折旧金额增加005103375537555103375537555103375537555103001348000004.4当年折旧额00051038858126131771621471252263033034085378394294342943429434429144291442914429144291137 银行还本付息表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020序号项目合计1234567891011贷款利率5.40%1期初贷款余额025652426395825182122632814851314445512927310215154163945702本期借款24978010047697489944445434210271910051798272959829364603应付利息114535674416565168861614813689107931051596348108545351074本期还本付息0109607126513136084145846117570126214135028152078153261996764.1本期付息016565168861614813689107931051596348108545351074.2本期还本093041109627119936132157106777115700125394143971147808945705与贷款银行的净现金流249780(9131)(29024)(41641)(91504)(14851)(25697)(36756)(56097)(59616)(99676)6期末贷款余额2565242639582518212263281485131444551292731021515416300138 租金收入表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029序号项目合计12345678910111213141516171819201租金总收入336272900346804772661030973711114291257591638301789491943542342262365692389342662332688962715852743012770442798141.1写字楼12845650085681730726221353104457954030636667348883501937079464495590965469751298487994721004661014711.1.1单位租金(元/平方米/月)1401411431441461471491501521531551561581591611631641661671691711.1.2可出租面积550000550001100001650002200002750003300003850004400004950005500005500005500005500005500005500005500005500005500001.1.3出租率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%1.1.4租金增长率1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1.2酒店644585009644974098371987220070202713071131018313284218842610430365433354877554255598056539571051.2.1单位租金(元/平方米/月)3003033063093123153183223253283313353383413453483523553593623661.2.2经营面积2000004000040000400008000080000800001200001200001200001600001600001600002000002000002000002000002000002000001.2.3入住率65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%租金增长率01%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1.3商业833002001246312587127132568025937261963968840085404855452055066556167021570918716277234373066737971.3.1单位租金(元/平方米/月)2802832862882912942973003033063093123163193223253283323353383421.3.2可出租面积3000003000060000900001200001500001800002100002400002700003000003000003000003000003000003000003000003000003000001.3.3出租率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%1.3.4租金增长率1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1.4公寓6005760040068092122591650920842252612976634358390394381144249446924513845590460464650646971474411.4.1单位租金(元/平方米/月)1801821841851871891911931951971992012032052072092112132152172201.4.2可出租面积200000200004000060000800001000001200001400001600001800002000002000002000002000002000002000002000002000002000001.4.3出租率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%租金增长率01%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%1%2经营税金与附加1849500019072625335753556129691790119842106891288213011131411464314789149371508715237153902.1营业税5%001734238630524869557162888191894797181171111828119471331213445135791371513852139912.2城市维护建设税及教育附加10%001732393054875576298198959721171118311951331134413581372138513993运营成本991237001061014145177492885832680365744820352325565246869369380700747890579694804918129582108829293.1房产税（租金收入的12%）403527004162572773241168513372150911966021474233222810728388286723194832267325903291633245335783.2运营费用83300001246125912712568259426203969400840495452550755627022709271637234730773803.3维修费用168136001734238630524869557162888191894797181171111828119471331213445135791371513852139913.4二次装修费用33627300346847736103973711143125761638317895194352342323657238932662326890271582743027704279814租金净收入218654200221633095739924631577262182267106616116782127140152651154177155719172686174413176157177919179698181495注：酒店经营收入折成租金收入计算139 销售收入表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029序号项目合计12345678910111213141516171819201销售总收入429210404893004990865090685192493607103679243752823827883904443982530000000001.1写字楼166666301522111552551583601615271647581680531714141748421783391819060000000001.1.1单位售价2800028560291312971430308309143153332163328063346334132348143551136221369453768438438392073999140791416071.1.2销售面积550000550005500055000550005500055000550005500055000550000000000001.1.3售价增长率2%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%1.1.4销售率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1.2商业129869801186061209781233971258651283831309501335691362411389651417450000000001.2.1单位售价4000040800416164244843297441634504645947468664780448760497355073051744527795383554911560105713058272594381.2.2销售面积300000300003000030000300003000030000300003000030000300000000000001.2.3售价增长率2%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%1.2.4销售率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1.2公寓6835250624246367264946662456757068921703007170673140746020000000001.2.1单位售价3000030600312123183632473331223378534461351503585336570373013804738808395844037641184420074284743704445781.2.2销售面积200000200002000020000200002000020000200002000020000200000000000001.2.3售价增长率2%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%1.2.4销售率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1.3住宅01560601591811623651656120000000000000001.3.1单位售价3000030600312123183632473331223378534461351503585336570373013804738808395844037641184420074284743704445781.3.2销售面积200000500005000050000500000000000000000001.3.3售价增长率2%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%102%1.3.4销售率95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%2销售费用1287630146791497315272155771082111038112581148411713119480000000003销售税金及附加2360660269122745027999285591983920236206412105321474219040000000003.1营业税2146050244652495425453259621803518396187641913919522199130000000003.2城建及教育附加21461024472495254525961804184018761914195219910000000004土地增值税3004470342513493635635363472525025755262702679527331278780000000005销售净收入36268280413459421728430162438766304800310896317114323456329925336524000000000140 损益表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029序号项目合计12345678910111213141516171819201经营净收入581337004134594438904611194786903679573835173993814300724467074636641526511541771557191726861744131761571779191796981814951.1租金净收入2186542002216330957399246315772621822671066161167821271401526511541771557191726861744131761571779191796981814951.2销售净收入362682804134594217284301624387663048003108963171143234563299253365240000000001.3净转售收入02开发成本178690802142142142142142142142141550081550081550081550081550081550080000000003折旧543525000510388581261317716214712522630330340853783942943429434294344291442914429144291442914财务费用000000000000000000005税前利润348293701992442296762418012556172003362107922229012498372613692745711148111112351127761297431301221318661336281354071372047所得税(25%)8707340498115741960450639045008452698557256245965342686432870327809281943243632530329663340733852343018税后净利润261220301494331722571813511917131502521580941671761873781960272059288610883426845829730797591988991002211015551029039税前投资利润率8.04%10税后投资利润率6.83%注：1）项目开发期内财务费用计入项目总投资，不计入损益表2）鉴于本项目计算期结束时持有经营性资产仍未折旧完毕，因此本项目投资利润率按以下公式计算：税前投资利润率=经营净收入/总投资/20税后投资利润率=（经营净收入-所得税）/总投资/20141 资金来源与运用表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029序号项目合计12345678910111213141516171819201资金来源93281663842776438786837507020926638836161106339956522296942827134635926072342262365692389342662332688962715852743012770442798141.1经营活动产生的现金来源765483304893005337665567945802794580814793535010415466185693935926072342262365692389342662332688962715852743012770442798141.1.1销售收入429210404893004990865090685192493607103679243752823827883904443982530000000001.1.2出租收入336272900346804772661030973711114291257591638301789491943542342262365692389342662332688962715852743012770442798141.2筹资活动产生的现金来源16733333842771545781499841452988360315802915464215118814766414407000000000001.2.1自有资金58566713449754102524945085429261553105412552916516825042500000000001.2.2银行借款108766624978010047697489944445434210271910051798272959829364600000000002资金运用74134813842776206216591706775726397875858746028456205106591806591741975851102781102001114091259831270131283941297891311971326202.1开发投资350128038427738427738427738427732736232736232736232736232736232736200000000002.2销售费用1287630146791497315272155771082111038112581148411713119480000000002.3运营成本991237001061014145177492885832680365744820352325565246869369380700747890579694804918129582108829292.4销售税金及附加2360660269122745027999285591983920236206412105321474219040000000002.5出租税金及附加1849500019072625335753556129691790119842106891288213011131411464314789149371508715237153902.6土地增值税3004470342513493635635363472525025755262702679527331278780000000002.7所得税8707340498115741960450639045008452698557256245965342686432870327809281943243632530329663340733852343012.8还本付息1200004011069112759813716914693111830512694913576315281314378400000000003盈余资金191468502325724580245202409630235311503171935102542893950211239481263691275251402501418821431901445121458461471944累计盈余资金——0232574783772357964531266881578381895572246592789486739697979179242851051810119206113339431477134162164517674911914685142 现金流量表单位：万元年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029序号项目合计12345678910111213141516171819201现金流入765483304893005337665567945802794580814793535010415466185693935926072342262365692389342662332688962715852743012770442798141.1销售收入429210404893004990865090685192493607103679243752823827883904443982530000000001.2租金收入336272900346804772661030973711114291257591638301789491943542342262365692389342662332688962715852743012770442798142现金流出62134783842775099305315725404034928564675704758964847475063675153901975851102781102001114091259831270131283941297891311971326202.1开发投资350128038427738427738427738427732736232736232736232736232736232736200000000002.2销售费用1287630146791497315272155771082111038112581148411713119480000000002.3运营成本991237001061014145177492885832680365744820352325565246869369380700747890579694804918129582108829292.4销售税金及附加2360660269122745027999285591983920236206412105321474219040000000002.5出租税金及附加1849500019072625335753556129691790119842106891288213011131411464314789149371508715237153902.6土地增值税3004470342513493635635363472525025755262702679527331278780000000002.7所得税8707340498115741960450639045008452698557256245965342686432870327809281943243632530329663340733852343013净现金流量1441356(384277)(20630)21941639187423(9489)34571629440251540033950211239481263691275251402501418821431901445121458461471944累计净现金流量(384277)(404907)(402712)(386321)(298897)(308386)(304929)(288635)(248384)(194382)20064032458745095657848171873186061410038041148316129416214413565财务净现值（I=12%）58310(343104)(16446)15621041749606(4807)1564658114515173871135593181428960260942562323144208551879216934152596累计净现值(343104)(359550)(357988)(347571)(297965)(302772)(301208)(294628)(280113)(262725)(149166)(117352)(88391)(62297)(36674)(13530)73252611743051583107IRR13.54%8投资回收期（静态）10.490.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0010.490.000.000.000.000.000.000.000.000.009投资回收期（动态）16.650.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0016.650.000.000.00143