百年老工厂甜蜜梦宫场第一部分退二进三与创意产业的新模式 33页

上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场百年老工厂甜蜜梦宫场第一部分退二进三与创意产业的新模式THECENTURY-OLDFACTORYSWEETDREAMEDPALACEThefirstpartRETREATINTOTHREENEWMODELSFORCREATIVEINDUSTRIES学校：上海交通大学学院：上海高级金融学院专业：高级工商管理（EMBA）作者：常清导师：严弘学号：1113809244班级：二期班答辩日期：2013年6月2日I万方数据 万方数据 万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场上海交通大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：常清日期：2013年5月26日I万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场上海交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于：保密□，在年解密后适用本授权书。不保密□。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：常清指导教师签名：日期：2013年5月26日日期：年月日II万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场百年老工厂甜蜜梦宫场第一部分退二进三与创意产业的新模式摘要关键词：退二进三，老厂房改造，创意园区，婚庆文化，衍伸平台THECENTURY-OLDFACTORYSWEETDREAMEDPALACERETREATINTOTHREENEWMODELSFORCREATIVEINDUSTRIESIII万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场Keywords:目录前言........................................................................1第一章传统工业退二进三的动因与途径..........................................21.1传统工业退二进三是发展的必然趋势.......................................21.1.1转型的动因........................................................21.1.2转型的趋势........................................................21.2转型的途径是发展生产性服务业...........................................31.2.1生产性服务业的概念................................................31.2.2发展生产性服务业的优势和模式......................................31.3上海华谊集团的实践.....................................................4IV万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场1.3.1企业基本情况......................................................41.3.3华谊发展规划......................................................51.3.4华谊集团存量土地资源以及开发情况...................................61.4土地“退二进三”的主要政策与难点.......................................61.4.1土地转性的成因....................................................61.4.2土地转性的政策与难度..............................................7第二章上海土地“退二进三”的主要模式分析....................................82.1徐汇滨江地区：重塑提升型...............................................82.2长风公园地区：特色发展型...............................................92.3青浦出口加工区：闲地盘活型............................................10第三章项目背景与区域经济...................................................113.1本项目的背景..........................................................113.1.1本项目（上海化工厂）的“前世今生”................................113.2本项目所处区域情况....................................................123.2.1杨浦区基本情况....................................................123.2.2杨浦区的历史文化..................................................123.2.3杨浦区经济状况与人口.............................................133.3本项目涉及的城市规划..................................................143.3.1上海黄浦江规划...................................................143.3.2区域产业特点.....................................................14第四章塑造高端婚庆产业新模式...............................................144.1婚庆市场分析..........................................................154.2本项目的基本定位......................................................164.3创新衍生产业平台......................................................164.3.1婚庆金融与保险...................................................174.3.2婚博会...........................................................174.3.3时尚创意平台.....................................................174.3.4婚庆产业与文化传媒的结合.........................................174.3.5婚庆产业与商业的结合.............................................174.4SWOT分析.............................................................18V万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场4.4.1优势.............................................................184.4.2劣势.............................................................184.4.3机遇.............................................................184.4.4挑战.............................................................184.4.5核心问题.........................................................194.5项目的基本布局........................................................194.5.1平面布局.........................................................194.5.2空间构思.........................................................204.6竞争策略与效果........................................................21参考文献....................................................................22致谢.....................................................................23VI万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场前言改革开放使中国经济持续高速发展，其中制造业成为了中国经济发展的主要推力，但随着世界经济格局的发展，作为“世界工厂”的中国面临着经济发展的瓶颈。作为中国的重要工业基地的上海，作为上海化工企业龙头的上海华谊集团，也都因此而面临着经济转型、产业升级的迫切要求。华谊集团下属的上海化工厂是百年老企业，随着产业结构调整已停产搬迁近5年了。但这块做好这块拥有着厚重的历史文化积淀、人文风情以及渊源历史的风水宝的开发工作，一直没有好的方案。本论文就想以此为实案，研究政策法规，分析市场的特点风险，以及盈利模式的确立，找准上海化工厂的产业定位，梳理出创新性的产业结构以盈利模式，扬长避短的确立出自己的产业特色与文化内涵，使之成为不可复制的新的创意产业模式。1万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场第一章传统工业退二进三的动因与途径1.1传统工业退二进三是发展的必然趋势1.1.1转型的动因上海是一个在中国工业发展史上拥有悠久的历史和重要地位的老工业基地。在近百年的中国近代历史发展中，上海的传统工业发挥了巨大的经济推动作用，时至二十一世纪的今天，世界经济正处于大变革大调整之中，产业升级步伐加快，围绕战略性新兴产业的角逐日趋激烈，国际国内间竞争与合作的格局进一步深化，对于上海经济结构调整形成了巨大压力。同时，资源环境压力日益凸显，适应发展方式转变要求的体制机制、要素配置、社会建设等支撑条件有待进一步优化。上海的传统工业不得不进入一个艰巨的结构调整时期，只有通过行业结构、产品结构、技术结构和企业组织结构的大幅度调整，引导现有的工业体系走向现代化和国际化，才能在激烈的国内外竞争中立于不败之地。比如，上海宝钢年生产能力已达到2200万吨，上海汽车年产已超过600多万辆，这些产能在上海已经达到了极限，不可能再发展，所以必须要走战略新兴产业的发展，必须要由粗放向集约型转变，加快构建现代服务业为主体，战略新兴产业为引领，建立以先进制造业为支撑的新兴产业体系，更大程度的降低对自然资源消耗和污染排放。“转变发展方式、优化产业结构”是我国在“十二五”期间作出的重要战略部署,也是上海在新时期发展的必然选择。如何促进产业升级调整,节约集约利用土地,是上海在转型期所面临的重要问题。1.1.2转型的趋势自90年代改革开放以来，上海产业结构发生了两个显著变化：一是三产增加值占生产总值比重1999年首次超过50%，2011年持续提高到57.9%；二是三产对经济增长贡献率自1996年以后都超过60%。目前三产发展总体呈“5、6、7、8”格局：三产从业人员占比超过50%，增加值占比接近60%，投资和财政收入占比超过70%，利用外资占比超过80%。2011年，三产增加值增长9.5%，快于第二产业3个百分点，高端和新兴服务业成为重要增长点。新兴服务业增势良好，2011年信息服务业、生产性服务业、文化创意产业经营收入分别增长20%、15%和10%左右。2011年上海战略性新兴产业总产值突破1万亿元，按2万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场现价计算，比上年增长12.2%。其中，制造业部分实现工业总产值达到7850亿元，增长11.5%，高出工业增速2.3个百分点；服务业部分实现营业收入2344.5亿元，增长14.8%。而同时，五大高载能行业产值仅增长1.1%，增速低于全市工业5.3个百分点。从上述数据可以看出，上海在近几年的服务业发展势头迅猛，致使上海工业转型发展取得了显著成效。1.2转型的途径是发展生产性服务业1.2.1生产性服务业的概念生产性服务业（Producerservice）又称生产者服务业，最早于1975年由美国经济学家布朗宁和辛格曼在对服务业进行分类时提出。生产性服务业是从制造业内部生产服务部门独立发展起来的新兴产业，直接或间接为生产过程提供中间服务的服务性产业，它不直接参与生产或者物质转化，但又是任何工业生产环节中不可缺少的活动。1.2.2发展生产性服务业的优势和模式生产性服务业依附于制造业企业而存在，贯穿于企业生产的上游、中游和下游诸环节中，既是技术和知识创新的主体，也是创新成果向外溢出的主要媒介，从而使一个企业在生产过程中产生的某些成果得到额外的收益。比如上海宝钢集团公司作为一个钢铁行业的特大型企业，在做强钢铁主业的同时，1999年通过组建上海宝钢信息产业有限公司，积极发展信息产业，加快企业信息化建设，对优化宝钢产业结构、培育新的经济增长点。宝信公司凭借其为母公司服务了20多年的经验，将宝钢的信息化经验再创新、再嫁接，再推广，广泛应用于多行业的IT项目，并取得了令人瞩目的业绩。其在交通信息领域，宝信软件市场占有率超过50％，为全国100多个大中小城市提供了包括城市交通指挥管理系统、干线道路交通智能化建设、关键路口交通综合治理等城市交通信息化全面解决方案。在石化行业、宝信软件承接了中石化等15家集团公司的大中型信息化项目，拥有数十个具有自主知识产权的产品。2012年宝信公司年销售额达到了36亿元，为宝钢形成了新的经济增长点。再譬如上海申能股份，系全国电力能源行业第一家上市公司，该企业摒弃了“坐地收费”，“电老大“的思维模式，巧妙得运用了电力行业稳定收益和较强的偿债能力，充分运用3万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场金融的“财务杠杆”作用，于2000年4月20日成立金融投资公司，该投资公司所投资的项目有：①、持有海通证券有限公司1.2亿股股权；②、持有上海国际信托投资公司12500万股股权；③、持有申银万国证券股份有限公司1012万股股权；④、持有浦东发展银行5000万股股份；⑤、持有国泰君安766万股股权；⑥、持有交通银行2058万股股权；⑦、持有上海银行1500万股股权。这些稳健型的资本运作都为申能股份未来的业绩增长，提供了更为坚实的保证。此外，随着上海“营改增”的试点，加速了制造企业对生产性服务业的剥离和重组，以及诸如宝钢、华谊、烟草等大企业纷纷向外省市转移投资，意味着上海工业企业的专业化深度分工和服务经济发展将进一步加快。因而，上海发展生产性服务业潜力和空间巨大。1.3上海华谊集团的实践1.3.1企业基本情况上海华谊（集团）公司前身是上海市化学工业局，1995年12月28日改制成为上海化工控股（集团）公司，1996年11月4日与上海医药局联合重组改制为上海华谊（集团）公司。目前集团下属有17家主要二级子公司，其中双钱集团、氯碱公司、三爱富公司为上市公司，双钱集团、氯碱公司同时发行A、B股。华谊集团是上海化学工业发展有限公司的主要股东之一，拥有2家国家级企业技术中心和8家市级企业技术中心，并设有博士后科研工作站。位列上海制造业企业50强第11位，上海企业100强第25位，中国制造业500强第114位，中国企业500强第225位。1.3.2华谊产业结构情况近年来，华谊集团根据“创新驱动，转型发展”的战略部署，不断提升产业能级；加强与跨国公司和央企产业链合作，着力构建“一个华谊，全国业务”的发展格局，“高端发展、跨市发展、创新发展、一体化发展”进程明显加快，企业核心竞争力和抗风险能力显著增强。近年来，集团以“提高五大核心业务产业链的核心竞争力”为目标，着力打造“能源化工、绿色轮胎、先进材料、精细化工”四大产业平台和以“化工物流及服务贸易、工程总承包、地产开发及房屋租赁、对外投资管理”为核心的化工服务平台。2008年，以建设行业具有一定竞争力的专业设计院为目标，组建了华谊集团设计院；从缩小管理跨度，提高管理效率的角度出发，组建了投资公司，对与集团主业关联度不大的中小企业实施归口管理；20094万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场年，与化工区物流资产实施“强强联合”，组建了年营业额达到20亿元的新天原公司；按照“投资集中、专业管理、区域集聚、公共一体”的原则，构建了集团精细化工产业平台。2010年，为理顺地产开发及房屋租赁业务，完成了实业公司和房产公司的整合，并对集团非生产性用地实施了集中管理；为打造集团海外投融资平台，组建了华谊集团（香港）有限公司；2011年，成立了华谊静安小额贷款公司，为产业链上下游提供金融服务；与石化盈科、宝信公司合资组建了“上海华谊信息技术有限公司”，实施“4+1”信息化项目和ERP试点，为进一步提高集团化管控水平创造了条件；2012年，成立上海华谊工程有限公司，整合业内工程设计、装备制造、工程建设等资源，推动工程业务板块向工程总承包业务快速发展；集团财务公司获批成立，进入试营业阶段，将进一步发挥其“企业内部银行”作用，提高集团内部资金使用效率，积极参与金融市场运作，为基本建成集团统一的金融管理体系奠定基础。目前已形成纵向以产业链为核心的八大产业公司（双钱股份、氯碱公司、焦化公司、吴泾公司、三爱富公司、涂料公司、丙烯酸公司、聚合物公司）和横向为产业链提供专业化服务的九大平台公司（信息公司、财务公司、小贷公司、香港公司、投资公司、物流公司、工程公司、实业公司、企发公司）。“双核驱动”业务发展模式已初步建立，为集团加快转型发展奠定了坚实基础。与此同时，按照“三级定位”管控模式，集团进一步加快非主业资产清理和管理层级压缩工作力度，企业总数从2005年的786家下降到2011年的274家；职工总数从58842人（其中上海地区57234人，外地1608人），下降到2011年的26681人（其中上海地区20398人，外地6283人），减少54.7%；人均劳动生产率超过170万元，高于行业平均水平。五大业务收入占集团销售收入的90%以上，主业发展更加突出。1.3.3华谊发展规划“十二五”是集团实现“建成具有较强国际竞争力的化工企业集团”战略目标的关键五年。按照“高端发展、跨市发展、创新发展、一体化发展”的指导思想，聚焦“能源化工、绿色轮胎、现金材料、精细化工、化工服务”五大核心业务，依靠科技进步，不断提升产业能级和产业链核心竞争力；按照“三级定位”管控模式，大力实施组织架构变革；以信息化为依托，着力提高集团管控效率；加快主辅分离，扎实推进核心资产上市；围绕“一个华谊，全国业务”的发展格局，积极推进上海总部经济建设，坚定不移“走出去”，加快在“有资源、有市场、有效益”的地区建设大型一体化生产基地的步伐。到2015年实现主营业务收5万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场入600亿元，力争实现700亿元，基本建成具有较强国际竞争力的化工企业集团，跻身世界化工50强。1.3.4华谊集团存量土地资源以及开发情况华谊集团目前在上海地区拥有12500多亩工业性质土地，2008年以来，华谊集团通过整合土地、盘活利用，抓住了上海房地产业发展的历史机遇，利用吴淞生产基地的存量土地开发建成了宝马、奥迪等4S店；利用嘉定化肥厂的转型后的闲置土地，利用经济适用房的政策开发了5万平方的保障性住房和即将开发的5万方的商品房项目；利用周浦化肥厂的闲置土地，开发建设了5万方的住宅项目和部分商业项目，这些项目开发都为华谊集团的闲置土地的开发寻找到了新的出路；十二五期间，华谊集团还将重点开发染化八厂、上海化工厂以及宝山和闵行等地的存量土地。目前华谊因产业转型而面临闲置的地块约有3000多亩，大多集中于城市中心边缘，升级改造和利用价值巨大。华谊集团存量土地分布情况（上海）华谊集团宝山区地块1400亩华谊集团普陀区桃浦地块600亩华谊集团闸北区地块100亩华谊集团杨浦区地块300亩华谊集团闵行区地块600亩五大片区约3000亩表1华谊集团存量土地分布情况（上海）1.4土地“退二进三”的主要政策与难点1.4.1土地转性的成因随着城市产业结构的调整，第三产业将逐渐代替第二产业在产业结构中的主导地位（即退二进三），这就导致了许多传统工业基地的结构性衰退，许多废弃工业用地成为企业发展的绊脚石。而工业用地转性，可以有效解决此类矛盾，可以有效推进经济发展方式的转变，是增强社会和企业持续发展能力的重要动力，具有十分重要的意义。对于土地“退二进三"转性的名词，其背景来自于2001年12月20日颁布的国务院办公厅文件。这份名为《国务6万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场院办公厅转发国家计委关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》（下称《通知》）中，关于“退二进三”的解释为，调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重。(1)随着第三产业将逐渐代替第二产业在产业结构中的主导地位，许多传统工业基地产生结构性衰退，此类工业用地可能被住宅用地、商业用地包围，再作为工业用地不仅不适宜，更是一种资源的浪费。工业用地转性有利于土地二次利用，布局更为合理。(2)工业用地转性对于保障房的意义。资金、土地的缺乏对于保障房而言可谓瓶颈。鼓励工业用地转为建筑用地有一个附加的好处，即有利于保障房的建设。对当地政府来讲，保障房建设价收购破产的工业企业且帮助解决员工社保、医保问题，有效降低了政府负担；对于保障房建设者而言，得到了低价的工业用地，利润空间大大增加；对于拥有大量工业用地的企业来说，则可将以前的违规、违章用地变为合法的保障房建设用地，将资产盘活，转变为利润和现金流。所以工业用地转性对于保障房的建设可谓多赢举措。(3)对于房地产商而言，是机会也是挑战。在07年全国性的部门法规颁布之前，各地规定不同，一般来说，开发商只需按当地商业用地基准地价增补地价即可，而不需要参与公开市场的高价拍卖。由此，开发商可以提前低价储备规模可观的工业用地，但不急于开发，待时机成熟后，再将其部分或全部转换为商业或住宅用地。近几年，在上海利用“退二进三”政策，实现土地顺利转性也不乏成功案例：如在2012年的上海土地出让公告中，普陀区的上粮二库东侧地块，土地用途变为住宅、教育；徐汇区的漕宝路161号、163号地块，土地性质成为“商办”；徐汇区的宜山路711号地块，也在摇身一变之后转为商办用地。1.4.2土地转性的政策与难度通常来说，工业用地转性变为商业用地的难度很大，原因有二：(1)根据《土地管理法》第56条的规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。从实践上来说获批的难度很大，变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的。(2)根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)(07年11月1日实施)“工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。招拍挂土地出让起始价如此确定：国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政7万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场府公布的土地出让金标准、土地成本、市场参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价。作为工业用地原使用企业而言，交还土地给国土部之后，招拍挂时不一定能顺利摘牌，即便顺利摘牌也是以市场价取得。如果不是拥有极强商业物业运作经验的公司，没有强烈的动机很难完成工业用地转性。综上而言，工业用地转性由于行政批复繁冗、而且没有给予企业足够的利润动力，导致工业用地转性缓慢进行。因此，相比企业通过工业厂房租金就可以轻松获得固定收益，工业用地转性后，他反而要支付巨额评估价格，如果其不善于经营商业物业或者住宅，工业用地转性对于其来说就是弊大于利，因此不少企业对于工业用地转性抱有不积极态度。第二章上海土地“退二进三”的主要模式分析上海经过多年的发展，大部分的土地已供应形成存量土地，未来新增发展空间有限且资源日益稀缺，着眼存量土地的盘活再开发是发展的必经之路。2012年，上海市政府要求“十二五”期间全市工业企业向104个工业区块转移，并禁止在这些工业区外再新建、扩建任何工业项目。同时，104个工业区按市政府要求必须明确产业定位，引进高标准的新项目，提升产业集聚度。正是基于这样的背景，上海市内各类工业企业在转型升级中面临的规划要求、政策导向问题更为突显，土地的转性和再开发已经成为各个企业突破政策瓶颈、促进上地资源优化配置与利用的重要甚至是唯一选择。随着土地瓶颈约束趋紧，对于存量土地的二次开发逐渐成为了老工业企业谋求未来、挖掘土地潜力的重要共识。面对增量土地数量有限、存量土地效益不高的现状，实施“退二进三”，就是对原有土地进行二次开发，是企业加快产业结构转型，提高土地集约利用的唯一方法和路径，其效果也得到许多成功案例的验证。2.1徐汇滨江地区：重塑提升型徐汇滨江指的是徐汇中心城区界内沿黄浦江8.4公里展开的滨江地带，东临世博园区，南界外环线，复合了浦江城市级功能拓展带、滨江核心景观区、城市滨水公共空间、旧城更新与旧区改建等多重属性的特定区域。这块位于上海市中心城区达7.4平方公里的珍贵土地由于历史沿革、城市规划、产业布局等诸多因素限制，一直没有进行系统的规划开发，但区域内也已有一批企业和单位落户，能级、规模、效益良莠不齐，城市功能也不符合中心城区8万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场的发展要求。2003年，市政府批准了《黄浦江南延伸段结构规划》"确定了徐汇滨江B、C两个功能区块的结构性划分，自此这块区域的企业就抓住了土地二次开发的机会。并采用以下三种方式，使企业和政府得到了双赢。第一、“以房换地”代建模式。龙华机场地区占地70多公顷，这一部署单位的土地收储是这一地区二次开发的重中之重。徐汇区积极依托都市合作和区局合作，同意民航华东局继续在机场用地内保留7.2公顷的民航建设发展用地，并由徐汇区为其代建30万平方米供其使用，民航华东局则把其它64.7公顷的土地交由政府收储。同时依托民航华东局、龙华机场的产业优势，共同推进航空相关产业发展。第二、是实行异地集中安置，统一满足功能性需求，实现土地集约节约利用。按照建筑面积相当、交通出行相当的原则，统筹安排异地集中建设办公用房。第三、是加强功能置换合作开发，支持被收储单位结构调整，促进区域产业能级提升。如与上海水泥厂及其上级公司国盛集团等市属大企业大集团合作，在不进行“动迁腾地”的情况下，通过生产功能迁至异地重建、原址保留产业用地开发特色滨江文化产业园区等方式，实现政企合作、转型发展。2.2长风公园地区：特色发展型长风公园周边设计工业企业总面积约为2.51平方公里，部分已建或新建住宅的街坊重新规划开发的可能性非常有限，可规划开发的土地面积2.2平方公里。在该地区80多家企业中，其中，市属企业59家，分属于轻工、华谊、电器等集团公司，以化工、制造业为主；区属企业11家，以加工、服务业为主；公用事业及其他14家。上述80多家企业中除小部分生产经营状况较好外，大部分企业经营困难，有20余家企业破产或停产，亟待通过新一轮的开发谋求发展机遇。2006年1月，在上海市人大会议上，列人上海市“十一五”规划纲要，将该地区成为全市首批重点推进的现代服务业集聚区之一，定位为长风生态商务区，也是全市唯一以“生态”为题的产业区。其实质是通过土地二次开发，挖掘存量土地再开发的可能性。在开发组织体制上，通过组建成立了上海长风生态商务区投资发展有限公司。其职能是：经政府有关部门授权，收购、储备长风地区范围内的土地；组织规划设计方案的国际征集；进行土地其他前期开发工作；配合政府有关部门进行土地使用权出让招投标；已收购地块上房产和场地的临时利用及经营。具体操作程序是先收归国有，整理后挂牌出让。目前长风生态商务区在中江路以东约550亩地改性为综合用地之后，其余地块陆续由工业用地改性为综合用地、商业用地等。截止2012年底，已建成108万平方米商务办公楼，以“总部会展、金融服务、文化旅游、高新技术”四大功能为抓手，以“长风金融港”、跨国采购中心基地、苏州河文化长廊、现代汽车服务产业集聚区、天地科技谷产业平台等五大平台为主体的园区框架。同时使该区域的存量土地所有者解决了出路和转型发展的新机遇。9万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场2.3青浦出口加工区：闲地盘活型青浦出口加工区总规划面积为16平方公里，除去农业保护区、河流道路所占面积，可开发面积约7.5平方公里，目前已开发面积6平方公里，新增建设用地规模不足1.5平方公里，成片、位置较好的土地已经消失殆尽，土地供需矛盾越来越突出。由于历史原因，加工区内已落户企业单位产出率低，不少土地厂房闲置多年。由加工区出面协调，使土地原使用者与新项目用户签订租赁协议，使原使用者腾出土地，并获得资金进行研发或者异地发展，新项目用户获得土地开展生产，并通过将这些存量土地整合打包，申请为“尚之坊时尚文化创意产业园”，获得上海市文化创意产业园区授牌，争取到了政府政策和税收方面扶持，预计全部完成招商后，可落户企业80余家，从业人员达5000余人，年缴纳税新增3亿元。从而使闲置土地得到了再开发和利用。土地“三种变性模式”的主要特征类型主要方式成功的关键案例通过土地收储再利用对区域进行整重塑创新土地收储方式，徐汇滨体再开发，重塑区域功能，实现产提升型三种方式实施土地转性江地区业能级提升的模式特色整体布局，系统规划，通过土地收长风生区企联合-成立开发公司发展型储，提升该地区产业能级的模式态区通过利用区域内闲置土地、厂房、青浦出存量走捷径-打包成立文化创意产办公楼等，充分发挥已有土地资源口加工盘活型业园区的潜在效益，区文献来源：《上海综合经济》2013年第4期表2土地“三种变性模式”的主要特征10万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场第三章项目背景与区域经济3.1本项目的背景3.1.1本项目（上海化工厂）的“前世今生”（1）上海化工厂历史上海华谊集团下属上海化工厂前身是由日本明治制糖株式会社于1924年7月在杨树浦路1504号开办的明华糖厂。当时投资150万银元，占地51159平方米，建筑面积10922平方米，职工65人，日产精制糖200吨。1939年组建明华产业株式会社，次年6月在厂区内增设明华糖果厂。1946年4月国民政府资源委员中央化工厂筹备处接管明华糖果厂，改名为中央化工厂筹备处上海工厂，生产偶氮染料、胶管、胶带、苦味酸等。1950年1月，改名为上海化工厂，时有职工286人，是上海化工系统中最早的国营工厂。1955年国家拨款286万元进行一期改建，建成酚醛树指、聚氯乙烯加工等6个工段；1956年投资550万元，建成绝缘材料车间和聚氯乙烯加工车间，成为年生产能力5000吨的中型塑料综合加工厂。1990年，共有190个班组，职工2500余人，产品有11类，计116个品种。上海化工厂先后归口重工业部化工局、化学工业部管理，1958年归属上海市化学工业局，现为上海华谊集团旗下企业。（2）上海化工厂的现状上海化工厂位于杨浦大桥浦西桥头下，四至范围：杨树浦路以南，黄浦江以北，东邻上海塑料研究所、上海印染公司第二仓库，西邻上海烟草公司仓库，东西宽约280米，南北宽约250—280米，占地约67000平方米。基地内黄浦江岸线达200米，下游约300米处是宁国路轮渡站，距陆家嘴游艇码头4.2公里。基地内共有大小厂房建筑共60余幢，建筑面积近70000平方米。建筑以工业厂房为主，其中有建于上世纪20年代的厂房2幢，仓库1座，办公楼（厂校）1幢。大部分建筑保存完好，结构、立面基本完整。2000年后，生产活动逐渐迁出。目前除还有少量生产外，大部分车间或出租移作他用，或处于空置状态。11万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场3.2本项目所处区域情况3.2.1杨浦区基本情况杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。全区面积为60.61平方公里，是上海市中心城区面积最大的一个区，现有常住人口124万。行政区划包括定海路街道、大桥街道、平凉路街道、江浦路街道、四平路街道、控江路街道、延吉新村街道、长白新村街道、五角场街道、殷行街道共10个街道办事处，以及五角场镇政府1个。杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路3条越江隧道，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城。区域内目前通车的轨道交通4、8、10号线，2012年通车12号线，远期建设L3、L5线。杨浦区拥有丰富的教育科研资源。复旦大学、同济大学、上海财经大学等座落在杨浦区西部，上海理工大学、上海水产大学座落在杨浦区东部。杨浦区已从过去“工业杨浦”，成功转型为“知识杨浦”，密布着较多的大专院校、中小学及幼儿园。杨浦区人口总量在上海九个中心城区内是最多的，但消费集中度不够，人均收入水平相对不高；整体消费力处于上海市中等水平。杨浦区通过《杨浦知识创新区发展规划纲要》，规划建设“两片、一线、一带”。两片：东、西两片高校聚集区；一线：创业走廊；一带：滨江现代服务业功能带。3.2.2杨浦区的历史文化杨浦有三个“百年文明”的历史文化底蕴，即“百年工业文明”、“百年大学文明”和“百年市政文明”。延续历史，就是要留下百年民族工业的发展轨迹；就是要延伸百年教育的渊源，支持高校就地就近拓展，努力打造服务全国的教育高地；就是要再现“百年市政文明”的珍贵遗产，使之成为丰富杨浦知识创新区内涵的重要载体。（1）百年大学文明杨浦区域内现有17所全日制高等院校，复旦大学建校至今已100周年，同济、上海理工等大学建校也近百年。部属高校有复旦、同济、财经等3所，其他高校有上海理工、上海水产等12所，部队所属高校有第二军医大学等两所。这些高校占地面积700多万平方米；12万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场有教职工2万多人，正、副教授6500多人，两院院士40余人；共设专业350多个，在校生18万多人，其中研究生2万多人。（2）百年工业文明杨浦区是中国近代工业的发源地。早在1882年官督商办的上海机器造纸局就建成投产，次年英商又在杨树浦路建立上海最大的自来水厂，1890年国内最早的机器绵纺织厂上海机器织布局建成投产，建于1913年的杨树浦发电厂经过改建成为国内当时最大的火力发电厂，华铝钢精厂为全国最早的一家铝制品厂，中国肥皂公司和英美烟厂的产品在中国市场销量一度占70—80%。至1937年，区境内外商已有57家工厂，民族工业已发展到301家。杨浦的老企业代表了中国近代工业早期的最高水平，为上海乃至全国的发展作出了重大贡献。（3）百年市政文明百年市政文明主要是指“大上海计划”，这是近代上海第一个大型的城市规划。1927年7月，上海特别市政府成立，当局遵循孙中山先生的遗教，经过反复的研究、推敲，于1929年7月，经市政府第123次市政会议的讨论议决，正式划定翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、周南十图和衣五图（浦江）以西的土地约7000亩，作为新上海的市中心区域，公布了《建设上海市中心区域计划书》。在这之后，市政府还进一步提出了《黄浦江虬江码头计划》、《上海市分区计划》、《上海市道路计划》。3.2.3杨浦区经济状况与人口2010年杨浦区GDP达894.69亿元，占整个上海市GDP的5.3%，杨浦区社会消费品零售总额为239.5亿元，年增长速度保持在13%左右。从2005-2010年的数据来看，杨浦区的GDP增速要高于上海市GDP的平均增速，总体经济发展态势良好。2005年以来杨浦区GDP逐年增加，到2008年超过黄浦区仅次于徐汇区；社零总额保持稳定的增长速度，2010年达到239.5亿元。2010年杨浦区GDP达到894.69亿元，逼近徐汇区910亿元；随着五角场商圈销售额和影响力不断提升，杨浦区的社零总额逐年增加，总体经济发展态势良好。2010年杨浦区户籍人口109.16万人，户籍人口总户数38.07万户，户籍人口出生6644人，户籍人口出生率为6.10‰；外来常住人口22.16万人，外来常住人口总户数7.73万户，外来常住人口出生2036人，外来常住人口出生率为9.2‰。每年出生人口数量为8,680人。13万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场3.3本项目涉及的城市规划3.3.1上海黄浦江规划黄浦江岸线杨浦段是中国近代工业的摇篮，这里诞生了中国近代第一家自来水厂、第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家棉纺织厂、第一家造纸厂......，百年历史，积淀了大量的近代优秀历史建筑，蕴涵丰厚的文化底蕴。上海化工厂地处黄浦江沿岸W5单元（杨浦大桥地区浦西片），是黄浦江两岸综合开发规划核心区中心段浦西最东端。按照黄浦江两岸综合开发规划，杨浦大桥地区是黄浦江两岸综合开发的四大重点地区之一，该地区浦西片的功能定位是：兼有都市旅游、研发办公、商业娱乐和现代居住的综合滨水生活区。3.3.2区域产业特点杨浦区滨江段长15.5公里（这段通称为东外滩），因其便利的水运条件和低廉的地价，开埠后成为上海兴办实业、开厂生产的首选之地。如今，这段江岸风光不再，工业生产活动已经逐渐移出，大量工业建筑空置，环境杂乱，江岸凋敝，其景象与外滩、北外滩和陆家嘴形成巨大反差，亟待进行改造、改建。但是，随着城市的发展，杨浦区的滨江岸线及土地已经成为不可多得的稀缺资源。外滩和陆家嘴今天的辉煌就是东外滩的明天，更幸运的是，东外滩的历史人文及产业特色奠定了独特的北外滩风景线。自杨树浦港至定海桥的滨江段，目前是杨浦区着意打造的具有知识经济特色的滨江创新创意区，已建有知识产权园、文化产业园、版权中心、时尚创意园等项目。基地所在的平凉社区，还建有包括数个都市型工业园的“平凉经济园区”。东方渔人码头项目位于基地上游约750米，项目占地面积约250亩，是杨浦区滨江地区第一个重大工程。第一期先行开发地块73.644亩，规划建设“卧鱼”商业综合体将和“跃鱼”商业办公综合体，沿江设置宽度不小于50米的公共绿带，长约700米的岸线设置亲水平台、码头、廊道等，向公众开放，打造一个"渔文化圈"。第四章塑造高端婚庆产业新模式14万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场4.1婚庆市场分析过去10年，中国年均有912万对新人喜结良缘，形成了一个庞大的婚庆消费市场。2009年全国城镇居民因结婚产生的直接消费总额已超过6000亿元，且持稳步上升趋势，未来中国婚庆消费市场空间巨大。与国外成熟婚庆市场发展历程对比发现，中国正处于由行业初创阶段向规模化阶段演化和升级的过程。华东地区是结婚成本最高的一个地区——新人们在不购买新车、新房的条件下,仍要拿出至少13万元筹备亲事。与以北京为代表的华北地区的新人不同的是,以上海为代表的华东地区新人更愿意把钱花在新房装修上,而华北新人则更加热衷于花钱拍婚纱照、摆酒席、度蜜月。2005-2007年上海市新人结婚费用约为18万元(不包括购房、购车)，此后呈逐增长趋势。2000-2006年，上海平均每年的结婚人数为10万对,2007年结婚人数更是增添到了17万对。按此估算,2007年上海市城镇居民用于婚庆消费的金额高达300亿元以上,接近于同年上海市社会消费品零售总额的9.1%。新婚人群愿意把储蓄金额的30%用于与婚庆有关的消费。同样,北京市2006年仅婚礼当日消费就跨越40亿元,对GDP总量的贡献约在1.9‰。按照北京、上海等大城市结婚消费每年约18%的增长幅度,婚庆产业具有很大的成长空间。毫无疑问,婚庆经济,已成为中国经济最惹人注目的增长点!相信很多人都有过类似经历，婚前从婚纱摄影到聘用婚庆公司，无一不经过“货比三家”和一系列艰苦卓绝的“杀价战”，在不同的商家间奔走，以实现预算和理想的平衡，获得一场完美婚礼。婚庆产业链中的各环节相对分散，几大核心消费都呈单打独斗的状态，无论行业中的企业还是消费者，都要分头应付和衔接众多环节，产品供给方缺乏竞争力，产品消费方身心疲惫。目前，上海总共有五六家服务较为完善的“一站式”婚庆公司，已经吸引了10%的新人，这也说明了“一站式”婚庆服务的市场潜力。上海的“一站式”婚庆公司为新人提供包括婚纱摄影、婚庆礼服、新人化妆、蜜月旅游、婚礼摄影摄像、婚礼司仪、婚礼督导、婚礼花车、婚礼顾问、新娘秘书、喜糖等十多个婚庆环节的服务，新人根据服务菜单，就能轻松选择自己偏爱的婚庆服务。但这样的婚庆服务还只是“一站式”的起步阶段，随着消费者的消费需求升级，“一站式”服务的产品与服务还应当延伸。在服务方面，婚庆公司可以对新房装修、15万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场健康调整、皮肤护理等一系列程序进行全面策划和时间表安排。对于婚礼细节的布置，如主题色彩色系的制定，婚纱与鞋、包的搭配，烛台的艺术造型，婚礼上多媒体技术的使用等等细节都得到充分考虑。在婚庆的产品上还可以增设婚庆百货用品、婚房装饰、婚庆首饰、婚庆瓷器等更多的婚庆个性化产；从而形成更完善的服务链条。4.2本项目的基本定位考虑到婚庆行业现阶段发展的需求和周边已有的创意园，本项目拟建设成婚庆“一站式”产业链集聚区。婚博会的火爆突显婚庆市场对于一个集中的、能完成所有婚庆采购场所的需求；对于经营婚庆的企业，一个集中的园区方便相互间的合作、交流；对于整个行业来说只有业内资源共享，才能整合整个达到互惠共赢的目的。园内的婚庆企业从常见的婚纱摄影、婚庆策划、婚宴酒店、结婚首饰、婚庆用车、婚庆花艺类企业延伸到婚房装修、家具、家电、床上用品、蜜月旅行、银行保险、贷款、专职秘书、健康保养等各个方面。园区的框架设计是提供一站式服务的婚庆产业链主题园区。既为新人服务，也为创意企业如婚庆策划、舞台灯光间效制作、喜糖包装及各种平面设计、微电影制作、婚纱订制等提供培育发展的平台。本项目通过打造业集聚到园区，通过上下游企业相互之间的联动来实现产业链的互补。在一个集聚区内，一家企业的产出，可以作为另一家企业的投入品。比如创意设计的婚纱、彩妆、灯光、布置等作品，可以作为一场婚礼活动的构成元素，而婚礼活动又是摄影摄像产业的素材。当多个创意群体相对集聚在一个园区内的时候，就可以大大提高劳动生产率。面对婚庆行业产业链整合和行业升级的机会，“梦宫场”可以做为产业链服务平台的提供者，聚合婚庆行业内产业链上下游的优质企业，为消费者提供完善的“一站式”服务，为婚庆行业在技术、营销模式、经营成本上的优化提供交流与培育的平台。开发目标——打造上海文化创意产业的城市新地标——中国婚庆文化产业的时尚风向标——婚庆业“百老汇”4.3创新衍生产业平台16万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场4.3.1婚庆金融与保险同银行合作或者自行建立贷款部门，它能够为更广泛的适婚受众提供优质婚庆服务的保障。受众会因为婚庆消费贷款的出现而欣喜，并且因为公园的完善服务而心动，进而必定会选择前来公园举行婚庆代理。婚庆保险：同保险公司合作或自己建立保险部门。它的功能是为婚侣免除后顾之忧，避免因不可知因素而导致的婚典中断或延后等局面的发生。4.3.2婚博会在主题公园内建立一年一度的婚博会，能够极大的刺激市场的关注度，并通过婚博会增加知名度与美誉度，进而获得在受众心中专家的地位，选择到本项目举行婚礼将成为必选的时尚。4.3.3时尚创意平台服装类：中西式婚纱服饰设计、时装面料、纺织色料色彩、织品研发、纺织科技、服饰品牌推广、时尚服饰产业等；文化类：电影、音乐、表演艺术、平面制作、电视广播等；设计类：设计、广告、艺术、工艺品等；4.3.4婚庆产业与文化传媒的结合(1)发布手段的魅力：运用轰动效应，结合高科技信息处理手段，使产品快速家喻户晓，加强消费欲望、加快消费行为的发生；(2)传播渠道的魅力：全方位运用高科技及媒体宣传推广效应，结合各种艺术舞台、展馆展厅等现场效应，加强消费行为冲动性。4.3.5婚庆产业与商业的结合核心功能：时尚创意，引入国际顶级时尚创意实体；辅助功能：创意体验型社区服务，引入国际时尚创意酒店；辅助功能：创意主题文化旅游，打造项目建筑观光功能营造时尚创意人聚会圈层，制造明星效应，聚集社会焦点；辅助功能：创意主题型展示交易，时尚创意新品发布、国际时尚创意行业展会、顶级品牌折扣店等，强化产业链体系价值。17万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场4.4SWOT分析4.4.1优势（1）文化产业发展前景广阔。符合杨浦区打造“知识杨浦”的发展目标，以及上海大力发展文化产业的宏观战略；（2）项目理念与上海城市精神、黄浦江百年人文历史高度契合；（3）项目规模庞大，产业相对集中，未来产业能量积聚度高，资源充沛；（4）250米滨江岸线带来独特的地理优势：基地周边民居少；（5）优势的文化产业资源和文化产业项目运作团队。4.4.2劣势（1）地处商业欠发达区域，整体发展比较滞后；（2）周边综合环境条件比较差；（3）整体改造投入成本昂贵；（4）周边环境需要大力整治；（5）缺乏高效的公共交通；（6）主要商业资源来自区域以外。4.4.3机遇（1）文化产业的发展战略明确，历史上最好的文化产业发展机遇已经来到；（2）新观念新思路，为新一轮的城市发展，特别是杨浦区滨江岸线的发展提供了更为广阔的方向和途径；（3）“创意产业园区”政策和新启动“文化产业园区”的政策支持。4.4.4挑战（1）项目建设、招商、运营、管理各个方面都具有极大的挑战性；（2）巨额的投资带来巨大的回报压力；（3）大量的工业建筑和珍贵的滨水岸线，给改造改建的规划设计带来挑战；（4）来自周边创意园区的竞争；（5）当前金融调控带来的经济发展低迷；18万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场（6）政府的支持至关重要，行政审批烦琐。4.4.5核心问题（1）如何挖掘内部资源突破局限?（2）项目远离成熟商务区，如何吸引消费者？（3）人们对杨树浦的认知普遍很差，我们怎样扭转固有印象？创意概念关注度低，同质竞争严重，本项目入市晚，如何参与竞争？针对上海化工厂的地理位置、建筑状况、周边环境，综合了当前的经济发展热点、创意产业园区政策以及周边区域发展状况，以及能够满足婚纱会展、时装发布、广告策划、品牌展示、招商、管理、人力等产业要求，本方案提出：建设文化创意产业园区和时尚文化休闲娱乐为融合，打造上海城市时尚新地标。4.5项目的基本布局4.5.1平面布局“东外滩”的现状另人堪忧，存在的二个主要问题，一是滨江难见江，沿江不成景。杨浦区内主要沿江地段，背阴向阳，形态逶迤。然而环境拥挤、设施陈旧的码头、工厂充斥黄浦江沿岸。沿江面望去，沿岸尽管有重要的历史文化建筑，由于被大量劣质建筑和未经整理的周边环境所占据，从面使完整的江岸景观轮廓线难以形成。另一个主要的问题是区域内工厂的关停并转导致这个地段的功能失落。这个曾经在上海发展史上占有重要地位的工业区，如今却面临尴尬境地。随着上海产业结构的调整，原有工业被搬迁、转产。滨水区原有的生产功能逐步衰落、外移，整个地区处于功能失落中，而新的发展动力凾需找到。如何使这些旧工业区的改造与城市进化合拍，并使这些作为上海发展史见证的工业建筑遗产在保留和活化中得以再生；以什么样的方式，才能让“东外滩”这条往昔的工业文明带出现在未来将会再生的城市滨水生态岸线中呢。结合工业遗产凾待保护与开发的现实需求，“梦宫场”的定位兼顾产业、文化、休闲、商贸、旅游等多层叠加的复合功能。产业开发是为了让工业遗址得以活化再生，而作为旅游景点开发，其附带效应高、开发投资低、保护程度深、民生影响大的优势，对于工业遗产保护和开发也可谓理想方式之一。上海化工厂整体改造，应以建设黄浦江杨浦段滨江文化产业基地为目标，将自然要素和人文要素、历史精神和现代意识相结合，提高岸线的亲水性，形成以黄浦江杨浦段滨江“百19万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场年工业文明”保护性开发为特征，积聚现代文化创意，融合生活、工作、休闲、旅游等多元城市活动的文化创新创意产业基地。孟子曰：可欲之谓善，有诸已之谓信，充实之谓美，充实而有光辉之谓大，大而化之之谓圣，圣而不可知之之谓神。面对上海化工厂这片承载将近百年城市历史的土地，在构思其未来的样式、功能、定位时，应当站在一个历史的高度来看，将追求善、信、美、大作为一种历史责任，以期真正体现人文价值，实现经济价值。2009年9月22日，韩正市长在黄浦江两岸开发工作领导小组第七次会议上指黄浦江两岸开发要：（1）不急功近利避免因为眼前利益而影响长远发展。（2）不一哄而上突出重点同时，有些区域要耐得住寂寞。（3）不大拆大建尽最大努力保护历史建筑传承文脉。城市的记忆，记忆中的城市。“人一生中有两样东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌”。中国近代工业文明缩影－上海民族工业的遗址。地脉-作为我国近代工业的发祥地，上海一直是中国工业的中心城市。上海工业及工业建筑经历了跌宕起伏的发展历程，在一定程度决定了上海的城市面貌，影响着城市生活和城市特征的改变。文脉-烟囱是这座城市的工业百年的记功柱，而锚，是江海给这座城市的不变信物；每一幢老建筑都蕴涵着历史，每一间厂房都印刻着时代，她承载着城市的记忆，她是城市文脉难得的延续……4.5.2空间构思具体表现为：沿街立面：高低起伏的建筑轮廓线。“远看成岭侧成峰，远近高低各不同。”厂区建筑物层高范围为1-5层；大部分建筑物的层高为2-3层。（1）大部分建筑的结构为砖木、钢屋架结构。建筑细部：历史风景依稀再现。丰富的建筑文物、历史元素为项目定位埋下伏笔；建筑形态及空间存在着难以把握的诱惑力！项目地处中国近代工业发源地，其建筑见证了上海近一个世纪的工业发展史，属上海的海派建筑保护文物；无论在建筑细节表现上，还是文化创意思想上，都具借鉴作用。风景中的空间：人与自然的完美融合。东临黄浦江，水景视野宽阔，生态环境极佳。仿佛置身旧金20万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场山半岛遥看金门大桥，在这里同样可以享受杨浦大桥壮丽的雄姿和震撼，为本项目定位打下优势的自然景观条件。保护性开发利用；（2）黄浦江历史产业带上的工业建筑及其蕴涵的人文历史是不可再生的资源，是城市的宝贵财富。不能单纯地从土地价值出发，推倒重建的破坏性做法；（3）建议保留具有标志性、纪念性的工业建筑，挖掘工业历史遗产的人文价值，通过创造性的巧妙构思，对其建筑空间进行保护性再利用，形成既具有实用功能，又具有历史脉络的城市空间。按照每个建筑的特点进行功能定位和设计，最大程度利用建筑空间；以多个广场为连接点，构成不同主题区域；不同业态在整个园区内相互穿插，在一幢建筑内布置相关联的业态，以增强整个园区的丰富程度，以及神秘性。4.6竞争策略与效果（1）不同的定位实行差异化竞争。滨江创意园走的是小众路线，且规模小；东方渔人码头以高级酒店和办公楼为主；国棉十七厂的规模最大，以时尚服饰文化为主。“世界”项目定位以文化娱乐为主，与其他项目的目标客户和消费人群都不相同，完全可以实行差异化竞争；（2）优势互补，资源共享。随着新一轮旧厂区改造，周边地区还会有数个创意园区产生，可以预见，将来在杨浦滨江区域，将会有一大批旧厂房改造成的城市空间出现，最终形成中心城区最大规模的创意园区积聚区，大大丰富区域的商业、文化和消费资源。与“同乐坊”、南外滩“老码头”等类似的创意园区相比，“婚纱文化创意园区”项目的优势包括：更清晰的定位，更丰富的文化休闲娱乐主题活动，更大的规模，稀缺的滨水地段和大型的建筑空间。展望项目，预计可以达到的效果：（1）巩固上海现代服务业城市定位；（2）实现城市差异化定位，大力发展现代服务产业——《上海加速发展现代服务业实施纲要》；（3）形成新的区域亮点，提升区域吸引力：区域开发联动（杨树浦路、复兴岛），实现区域价值提升；（4）培育老工厂新的生命力：以“婚庆延伸产业”为导向（艺术、创意和文化商业）充实新的内容。(5)以“科技与时尚”作为主战略，结合产业转移，塑造城市时尚新地标。21万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场参考文献[1]戴承良，《创意地产》，2008年1月第一版[2]石杰，司志浩，《文化创意产业概论》，2008年8月1日出版[3]《上海综合经济》杂志，2013年4月[4]沈开艳，《上海经济发展报告(2013城市功能和产业空间转型)/上海蓝皮书》，2013年1月1日[5]李冬生，《大城市老工业区工业用地的调整与更新》,上海，同济大学出版社[6]迈克尔·波特著，陈小悦译，《竞争战略》，北京，华夏出版社，2005年[7]皮埃尔·布尔迪厄，李猛，李康译，《实践与反思：反思社会学导引》，北京，中央编译出版社[8]卢萌华，《基于转型升级的旧工业区更新改造策略研究》，学位论文[9]张萍，《上海历史街区旅游开发模式研究》，学位论文，上海师范大学;2012年22万方数据 上海交通大学EMBA学位论文百年老工厂甜蜜梦宫场致谢正如有句话所说的，美好的时光总是短暂的，本人从2011年5月进入交大EMBA以来，转眼已经2年了。在这告别时刻，我想向在这两年的学习过程中，给予我许多宝贵知识的王江、张春、吴国俊、严弘等教授，赵晓燕老师表示衷心的感谢，特别对于他们在我们完成这篇论文中所给予的宝贵意见表达真挚的谢意。同时在这篇论文的创作过程中，我们的项目团队也给予了许多真知灼见，我相信他们的这些来自于生活、工作经验中的宝贵经验，对于提升这篇论文的价值是弥足珍贵的。他们是邱剑侠、丁春春、迟大志、王振涛、高卫星等同学，我从他们身上学到很多，同时我也得到了他们的大力支持。另外，我还要向上海市规划局、上海市国土部门、杨浦区相关机构，特别是华谊集团的相关部门表示感谢，他们对于相关法规、区域经济规划的阐述，以及项目内涵文化的提炼，也使这篇论文具有了宝贵的可操作性。很快，我将离开这座美丽的学校，但是这种著名学府的内在精神，经及在学业中我所收获的知识与友谊将伴随着我，成为我生命中最为宝贵的财富，为此，我感谢在这份宝贵财富的赐予者们，我的每一位师长，每一位同学。谢谢你们，你们的智慧、阅历与真诚让我这两年的学业充满了价值，以及美好的回忆。23万方数据 万方数据